Mon Projet de Construction

Les règles d'urbanisme a prendre en compte

Mon Projet de Construction

Je sais que mon terrain est constructible

Je sais quel type de bâtiment je peux construire


▶Quelles sont les règles d'urbanisme à prendre en compte pour savoir où et comment construire?


 1° LES REGLES D'URBANISME 

A/ Ma commune est couverte par un plan local d'urbanisme


▶Les caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères.


◼L'ensemble de toutes les caractéristiques permettra de définir la morphologie globale, puis détaillée, de la construction ainsi que les zones d'implantation possibles sur la parcelle.

  • Les prescriptions seront également différentes si la construction est édifiée sur un terrain nu ou déjà bâti.

1. Volumétrie et implantation


Implantation

Le règlement peut définir, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions.

  • Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées et aux emprises publiques.
  • Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.
  • Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière.

L'alignement désigne la limite entre une parcelle privée et une voie ou une emprise publique.

L'emprise publique correspond à un espace public qui ne peut être considéré comme une voie (publique ou privée). 

Le retrait désigne la distance entre les constructions et les limites séparatives du terrain, latérales et de fond. 

Les limites séparatives d'un terrain sont celles-là qui ne sont pas riveraines d'une voie ou d'une emprise publique.

  • Les limites latérales
  • Les limites de fond de parcelle

Volumétrie 

Le règlement peut déterminer des règles concernant l'aspect extérieur des constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, leurs dimensions, leurs conditions d'alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l'aménagement de leurs abords.

  • Emprise au sol
  • Hauteur 
  • Gabarit

◼L'emprise au sol des constructions est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. 

  • La règle d'emprise au sol se traduit le plus souvent par la fixation d'un pourcentage d'occupation de la superficie totale du terrain (coefficient d'emprise au sol, CES).
◼La hauteur peut-être exprimée de plusieurs manières.
  1. En mètres depuis le sol naturel
  2. En niveaux à partir du sol naturel (rez-de-chaussée)
  3. Hauteur par référence à la longueur de la construction
  4. Hauteur définie en référence à celle des bâtiments voisins 
  • Des hauteurs différentes peuvent être imposées en fonction de la destination ou de la sous-destination des constructions. 


◼Le gabarit constitue l'enveloppe maximale à l'intérieur de laquelle doivent s'inscrire les constructions.

  1. Combles (figure A)
  2. Mansart (figure B)
  3. Attique (figure C)

2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère



Aspect extérieur et abords des constructions

Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. 


Le règlement peut

  1. Prévoir des règles alternatives aux règles volumétriques  pour satisfaire à une insertion dans le contexte, en lien avec les bâtiments contigus ;
  2. Prévoir des dispositions concernant les caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions ainsi que des clôtures ; 
  3. Identifier et localiser le patrimoine pour lesquels les travaux non soumis à un permis de construire sont précédés d'une déclaration préalable et dont la démolition est subordonnée à la délivrance d'un permis de démolir et définir, s'il y a lieu, les prescriptions de nature à atteindre ces objectifs.

Performances énergétiques et environnementales

Le règlement peut définir des secteurs dans lesquels il impose aux constructions, travaux, installations et aménagements de respecter des performances énergétiques et environnementales renforcées qu'il définit. 
  • Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales

Le règlement peut : 

  1. Fixer des obligations en matière de performances énergétiques et environnementales ; 
  2. Identifier les secteurs où des performances énergétiques ou environnementales renforcées doivent être respectées ; 
  3. Identifier les secteurs dans les zones urbaines ou à urbaniser où les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive bénéficient d'une majoration de volume constructible qu'il détermine en référence à l'emprise au sol et la hauteur ; 
  4. Prévoir des règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions pour prendre en compte les risques d'inondation et de submersion.

3. Traitement environnemental et paysager


Espaces libres et plantations

Le règlement peut imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville.

Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent.

◼Espace libre: superficie du terrain non occupée par l'emprise au sol des constructions. 

◼Espace vert: désigne un espace libre planté ou engazonné.

  • les espaces verts de pleine terre
  • les espaces verts à protéger
◼Coefficient de biotope: définit la part de surface éco-aménagée (végétalisée ou favorable à l'écosystème) sur la surface totale d'une parcelle.

Le règlement peut : 

  1. Préciser les types d'espaces, construits ou non, qui peuvent entrer dans le décompte de cette surface minimale en leur affectant un coefficient qui en exprime la valeur pour l'écosystème par référence à celle d'un espace équivalent de pleine terre
  2. Imposer des obligations en matière de réalisation d'espaces libres et de plantations, d'aires de jeux et de loisir ; 
  3. Fixer les emplacements réservés aux espaces verts ainsi qu'aux espaces nécessaires aux continuités écologiques, en précisant leur destination ; 
  4. Délimiter les espaces et secteurs contribuant aux continuités écologiques et définir des règles nécessaires à leur maintien ou à leur remise en état ; 
  5. Identifier, localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour lesquels les travaux non soumis à un permis de construire sont précédés d'une déclaration préalable et dont la démolition est subordonnée à la délivrance d'un permis de démolir, et définir, s'il y a lieu, les prescriptions nécessaires pour leur préservation ; 
  6. Délimiter dans les documents graphiques les terrains et espaces inconstructibles en zone urbaine
  7. Imposer les installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et du ruissellement ; 
  8. Imposer pour les clôtures des caractéristiques permettant de préserver ou remettre en état les continuités écologiques ou de faciliter l'écoulement des eaux.

4. Stationnement


Afin d'assurer le stationnement des véhicules motorisés ou des vélos hors des voies publiques, dans le respect des objectifs de diminution de déplacements motorisés, de développement des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile et de réduction de la consommation d'espace ainsi que de l'imperméabilisation des sols, le règlement peut prévoir des obligations de réalisation d'aires de stationnement. 

Ces obligations tiennent compte de la qualité de la desserte en transport collectif, de la densité urbaine et des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement ouvertes au public.


Le règlement peut : 

  1. Préciser le type ainsi que les principales caractéristiques des aires de stationnement; 
  2. Minorer ces obligations pour les véhicules motorisés quand les projets comportent plusieurs destinations ou sous-destinations permettant la mutualisation de tout ou partie des aires de stationnement ; 
  3. Fixer un nombre maximal d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés dans des secteurs qu'il délimite. 

  • Nombre de places
  • Type de places
  • Situation des places
  • Plantation des aires de stationnement.


▶Equipements et Réseaux


1. Desserte par les voies publiques ou privées


Le règlement peut fixer les conditions de desserte par les voies des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l'objet d'aménagements. 

Afin de répondre aux besoins en matière de mobilité, de sécurité et de salubrité, le règlement peut fixer les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public.

◼Voie publique: voie affectée à la circulation publique et appartenant au domaine public comprenant non seulement la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules, mais aussi la partie de l'emprise réservée au passage des piétons. 

◼Voie privée: désigne une voie sur emprise privée desservant au moins deux terrains, ouverte ou non à la circulation publique et disposant des aménagements nécessaires à la circulation des personnes et/ou des véhicules.

◼Passage privé: Le passage privé est la partie de terrain possédant les caractéristiques d'une voie mais ne desservant qu'une seule propriété.

◼Voie de desserte: Sont considérées comme voies de desserte, les voies publiques ou privées, existantes, à modifier ou à créer, donnant accès au terrain sur lequel la construction est projetée. La voie de desserte est celle donnant accès au terrain sur lequel la construction est projetée.

◼Accès: L'accès est un des éléments de la desserte d'un terrain formant jonction avec une voie ouverte à la circulation publique. L'accès doit permettre notamment aux véhicules de pénétrer sur le terrain et d'en sortir en toute sécurité. L'accès est un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l'emprise de la propriété ou aménagé sur fonds voisin reliant la construction à la voie de desserte.

  • Il correspond, selon les cas, au linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche) ou l'espace (servitude de passage, bande de terrain) par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain sur lequel est projetée l'opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale, que celle-ci soit publique ou privée.


2. Desserte par les réseaux



Les SERVITUDES CONVENTIONNELLES


▶Une fois toutes les règles d'urbanisme étudiées il convient de ne pas oublier de rechercher l'existence de certaines servitudes.


  • La servitude de prospect oblige à ne pas construire à une certaine distance de la propriété voisine ou à construire à une certaine distance de la construction qui y existe déjà.
  • La servitude altius non tollendi est l'interdiction de bâtir au-delà d'une hauteur déterminée.