Mes Droits Fonciers

Le potentiel foncier de mon bien

Les Droits fonciers

DEFINITION


▶Le droit des sols désigne l'ensemble des lois et règlements qui déterminent les utilisations des sols qui sont autorisées ou interdites.  

  • Il détermine la constructibilité d'un terrain, et par là même sa valeur marchande. Le règlement définit ce qui peut être construit et sous quelle forme. 

▶Un propriétaire ne peux donc pas user librement de son bien car certaines dispositions d'urbanisme peuvent  limiter fortement le droit de propriété
Ces restrictions déterminent les droits fonciers existants, de manière spécifique, pour chaque parcelle de terrain, autrement dit les droits restants.

Qu'est-ce-qui détermine les Droits Fonciers d'une parcelle?

◼C'est l'adresse du bien qui détermine les droits fonciers qui s'appliquent la parcelle.


Les règles d'urbanisme


◼Elles déterminent la constructibilité d'un terrain, et par là même sa valeur marchande. Le règlement définit ce qui peut être construit et sous quelle forme.

  • Les règles d'urbanisme se retrouvent dans les plans d'urbanisme de chaque commune, qui peuvent être:

  1. Carte communale
  2. Plan local d'urbanisme
  3. Plan d'urbanisme intercommunal
  4. Plan de sauvegarde et de mise en valeur


  • En l'absence d'un plan d'urbanisme c'est le règlement national d'urbanisme qui s'applique.

▶Les servitudes d'utilité publique 

Les SUP limitent, dans l'intérêt général, le droit de propriété et d'usage du sol sur un territoire donné. 

Elles constituent des charges qui peuvent avoir pour effet soit : 

  • d'interdire ou de limiter l'exercice du droit d'occuper ou d'utiliser le sol,
  • d'obliger à faire des travaux d'entretien, de réparation, de démolition,
  • d'obliger à laisser faire l'exécution de travaux ou l'installation de certains ouvrages.

Les risques naturels et technologiques

◼Si votre bien est situé dans un secteur susceptible de présenter un risque (inondation, effondrement des berges, risque technologique) il faudra suivre les prescriptions des plans de préventions des risques (PPR) qui réglementent, spécifiquement, l'utilisation des sols exposés à des risques naturels ou technologiques.


Les règles de droit privé

◼Pour les biens en copropriété il faudra, en plus des règles d'urbanisme, prendre en compte les règles de copropriété:

  1. les règles de droit privé pour les biens en copropriété se sol, contenues dans le règlement de copropriété,
  2. les règles d'urbanisme de droit privé pour les biens en lotissement, contenues dans le règlement du lotissement et parfois même dans le cahier des charges.

Les servitudes civiles

◼C'est une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (le fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant).

On distinguera:

  1. Les servitudes conventionnelles issues de la volonté des parties.
  2. Les servitudes acquises issues de l'usage.