Urbanisme en Pratique

Pour enfin tout comprendre sur les règles d'urbanisme!

A quoi servent les règles d'urbanisme?


1°/ Le rapport entre le droit de propriété et l'urbanisme


Définition du Droit de Propriété

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements

Les lois et les règlements:

  • Le Code Civil
  • Le Code de l'Urbanisme
  • Le Code de la Construction et de l'Habitation

▶ Les limitations administratives au droit de propriété contenues dans les lois et règlements d'urbanisme

◾ Elles prennent plusieurs formes, mais toutes sont des charges subies par le propriétaires, se sont les servitudes d'urbanisme.


▶ Les limitations  au droit de propriété contenues dans les règles de droit privé

Se sont des accords de droits privés établis entre deux propriétaires voisins ou des règlements ayant une valeur contractuelle.

◾ La législation de l'urbanisme est indépendante de celle du droit privé.

  • Le droit privé relève du droit des tiers, c'est pourquoi les autorisation d'urbanisme sont accordées sous "réserve du droit des tiers".
  • Cependant les règles de droit privé prévalent et se surimposent aux règles d'urbanisme.  

2°/ Les documents d'urbanisme et leur contenu


▶Les documents d'urbanisme ont pour objet de déterminer les règles relatives à l'affectation et à l'occupation des sols sur un territoire déterminé. 

◾  Les principaux documents d'urbanisme sont:

◾ Il existe également d'autres documents d'urbanisme spécifiques à des secteurs patrimoniaux à préserver:

  • Les plans de sauvegardes et de mise en valeur (PSMV)


▶ Les prescriptions d'urbanisme


◾ Les règlements d'urbanisme délimitent des secteurs ou les nouvelles constructions sont autorisées et des secteurs où les nouvelles constructions ne sont pas autorisées.

  • Ce peut-être des secteurs à protéger (zone agricoles et forestières), ou des secteurs non ou insuffisamment urbanisés.

◾Les règlements d'urbanisme fixent les règles générales des droits du sol.

◾ Les règlements d'urbanisme fixent les servitudes d'utilisation des sols.

  • Les secteurs de mixité sociale
  • Les emplacements réservés
  • Les périmètres d'attente d'un projet d'aménagement global (PAPAG)
  • La protection du patrimoine naturel et architectural

3°/ Les effets des règles d'urbanisme


▶ L'ensemble des règles d'urbanisme concernant les propriétés immobilières, et en particulier les terrains, permet de déterminer les droits fonciers.

  • L'étude des droits fonciers permet de déterminer toutes les opérations qui pourront être réalisées sur une parcelle (nue ou déjà bâtie).

-Comment savoir si un terrain est divisible / constructible.

-Quelles sont les règles à respecter pour un projet de division / de construction

-Comment optimiser les droits fonciers / les droits à bâtir.


▶Il existe de nombreuses règles d'urbanisme qui permettent de définir très précisément le "potentiel foncier" d'une parcelle.

  • A l'échelle d'une commune, le potentiel foncier correspond au potentiel urbanisable.
  • A l'échelle d'une parcelle, le potentiel foncier au potentiel constructible.

◾ Le potentiel constructible permet de déterminer quels seront les projets réalisables sur la parcelle.

  • Comment savoir si je peux agrandir / faire une surélévation / réaliser une co-construction.
  • Comment savoir si je peux construire une annexe
  • Comment savoir si une opération de promotion est réalisable sur ma parcelle

4°/ Conclusion


▶ La connaissance des règles d'urbanisme qui s'appliquent à votre parcelle est indispensable pour une juste vision 👁‍🗨 de votre bien.

◼ Révélez le potentiel foncier de votre bien et gardez la maîtrise de tous vos projets immobiliers.

  1. Validez votre projet de construction  🏗️
  2. Validez votre projet de division parcellaire ➗
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  4. Optimisez votre vente immobilière  🛒
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  6. Valorisez votre bien 📈

◾ Vous trouverez dans ces articles de ce blog des exemples contenus dans les plans d'urbanisme sur lesquels je travaille.