Comment savoir quel type de bâtiment je peux construire

01/02/2021

Comment savoir quel type de bâtiment je peux construire?



QU'EST-CE-QU'UN BATIMENT?

Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.

Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l'Homme en sous-sol ou en surface.


LES REGLES D'URBANISME A PRENDRE EN COMPTE


1. Le Documents d'urbanisme en vigueur


▶Mon terrain est situé dans une commune réglementée par le RNU. 

◼A l'intérieur des zones urbanisées les destinations ne sont pas réglementées.

◼En dehors des zones urbanisées peuvent être autorisées:

  • Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole.
  • Les constructions et installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune le justifie, en particulier pour éviter une diminution de la population communale.

Mon terrain est situé dans une commune couverte par une Carte Communale.

◼A l'intérieur des secteurs définis les destinations ne sont pas réglementées.

  • La carte communale peut réserver des secteurs à l'implantation d'activités, notamment celles incompatibles avec le voisinage des zones habitées.

▶Mon terrain est situé dans une commune couverte par un Plan d'Urbanisme.

◼La zone urbaine (zone U) et la zone à urbaniser (zone AU) peuvent définir la ou les destinations et sous-destinations autorisées.

◼En zone agricole (zone A) et en zone naturelle (zone N) sont autorisées:

  • Les constructions ou installation nécessaires à l'exploitation agricole ou forestière.
  • Les constructions ou installations nécessaires au stockage et à l'entretien du matériel agricole.
  • Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d'habitation existants, changements de destination et aménagements dès lors qu'ils ne compromettent pas l'activité agricole et/ou forestière.

2. Les Prescriptions relatives à la destination des constructions, usage des sols et natures d'activité


▶Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations


DESTINATIONS ET SOUS-DESTINATIONS

Le règlement peut préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées.

Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées et soumettre à conditions particulières : 
1°Les types d'activités qu'il définit,
2°Les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations.


▶Dans le silence du règlement de la zone, toutes les destinations et sous-destinations sont autorisées.

◼Le règlement défini:

  1. Les utilisations du sol interdites
  2. Les utilisations du sol autorisées sous condition

Les destinations de constructions

  1. Exploitation agricole et forestière ; 
  2. Habitation ; 
  3. Commerce et activités de service ;
  4. Equipements d'intérêt collectif et services publics ; 
  5. Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. 

◼Les sous-destinations

  1. Exploitation agricole, exploitation forestière ; 
  2. Logement, hébergement ; 
  3. Artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ; 
  4. Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ; 
  5. Industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition.

▶Mixité fonctionnelle et sociale


Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe. 

Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.

Le règlement peut identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif. 


▶Cas spécifiques des OAP, les secteurs d'orientation d'aménagement et de programmation


Les OAP ne sont pas des règles mais des orientations qualitatives. Dans ces zones les prescriptions de l'OAP sont les seules à s'appliquer.

  • Elles définissent des typologies de logements à privilégier sans s'apparenter à un règlement.
  • Elles portent également sur la mixité fonctionnelle et sociale.

◾Exemple PLU: La destination des constructions sera principalement à usage d'habitation permettant de créer une nouvelle offre de logement. Les rez-de-chaussée pourront être affectés ponctuellement à des locaux à usage professionnel (commerce de détail et activités de service pouvant accueillir de la clientèle).

◾Exemple PLU: Ce secteur comportera des bureaux, des commerces, de l'hébergement hôtelier, un important ensemble de logements.



LES SERVITUDES CONVENTIONNELLES 

▶Une fois toutes les règles d'urbanisme étudiées il convient de ne pas oublier de rechercher l'existence de certaines servitudes.


  • La servitude non modificandi est l'interdiction de modifier la propriété voisine.


CAS PARTICULIERS DE LA COPROPRIETE

▶Lotissement

Le règlement de lotissement est un document d'urbanisme à part entière. Il comprend les règles d'urbanisme applicables au lotissement.

  • Il fixe des règles relatives à la nature et à l'occupation du sol ainsi que des servitudes.
  • Tout ce qui n'est pas interdit est autorisé.
◾Exemple de règlement: Sont admises les constructions à usage d'habitation et leurs annexes.
◾Exemple de règlement: Sont admises les constructions à usage mixte d'habitation et de services sous réserve qu'elles n'entrainent pas de nuisances, de pollution ou de risques incompatibles avec le voisinage.
◾Exemple de règlement: Destiné à l'implantation de maisons groupées, jumelées, en bande ou individuelles, et leurs annexes, ainsi que les équipements liés à ce type d'habitat (garage, piscine, dépendances...).
Destiné uniquement à l'implantation de maisons individuelles, ainsi que les équipements liés à ce type d'habitat (garage, piscine, dépendances...) 
◾Exemple de règlement: Les garages en sous-sol sont interdits ainsi que les effets de taupinière.

▶Copropriété de sol ou horizontale

Les parties communes appartiennent indivisément à tous les copropriétaires Elles comprennent notamment le sol et tous droits accessoires à ces parties communes, conformément à la loi, tels que :

  • le droit de surélévation, 
  • le droit de bâtir sur des espaces libres, 
  • le droit d'affouiller pour construire en sous-sol.
Il faudra donc demander une autorisation de la copropriété pour les travaux touchant à l'aspect extérieur du bien mais également pour toute occupation du sol.