Ma création de logements dans un bâtiment existant

02/02/2021

Ma création de logements dans un bâtiment existant


▶Les autorisations d'urbanisme n'ont en principe pas pour objet de contrôler les opérations internes aux bâtiments.

Les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l'urbanisme.

MAIS

LES EXCEPTIONS AU PRINCIPE


▶Les divisions interdites

Toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres.

Toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux.  

Par dérogation en cas de colocation, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes.

Toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante 


▶Le permis de diviser

Une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant peut être instituée dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer.  

  • Le périmètre des zones délimitées à l'intérieur desquelles certaines divisions foncières sont soumises à déclaration préalable, ce trouve en annexe du plan local d'urbanisme.

Une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant peut être instituée dans des zones ou le règlement d'urbanisme à délimité des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe. 

◾Exemple PLU: Dans toute la zone UC, les logements créés doivent respecter les conditions suivantes :  -de 2 à 15 logements, 40 % minimum des logements doivent disposer de 50m² de surface de plancher ou plus ; -au-delà de 15 logements, 50 % minimum des logements doivent disposer de 50m² de surface de plancher ou plus.

◾Exemple PLU: Pour toute opération visant à créer 3 logements et plus (y compris le logement d'origine), 60 % des logements de l'opération doivent comporter au moins 3 pièces chacun.

FOCUS SUR LE STATIONNEMENT

Les dérogations aux prescriptions des plans d'urbanisme


▶L'application de la jurisprudence

Lorsque le règlement impose la création de places de stationnement seulement pour les « constructions et installations nouvelles », cette obligation ne s'étend pas à la création de logements supplémentaires à la suite du réaménagement d'un immeuble déjà édifié.

  • Cette règle s'applique aussi pour les garages qui sont transformés dans le cadre de l'extension du logement auquel ils sont dédiés.
  • Il en est de même en cas de travaux d'extension de logements existants sans création de logement.        


◼Il faut donc être attentif à la rédaction du PLU. Si l'un des deux critères suivant n'est pas présent alors il n'y aura pas de places de stationnement à créer:

  1. La surface de plancher,
  2. Le nombre de logement.

Stationnement obligatoire

◾Exemple PLU: Même si les travaux sont dispensés d'autorisations d'urbanisme, tout nouveau logement doit disposer des places de stationnement prescrites.

◾Exemple PLU: il sera exigé une place par tranche de 60M2, avec un minimum d'une place par logement.

Pas de stationnement

◾Exemple PLU: Pour toute construction il sera exigé une place de stationnement sur la parcelle.                                


▶La dérogation de la loi ELAN


Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, l'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration effectués sur des logements existants qui n'entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire. 


  1. Le projet doit consister en des travaux d'amélioration ou de transformation ;
  2. Ces travaux doivent être réalisés sur des logements existants ;
  3. Les travaux ne doivent pas entraîner de création de surface de plancher. 


◼Toutefois, il n'est pas précisé si la réalisation de travaux accompagnés d'une division, et donc d'une augmentation du nombre final de logements, constitue des travaux de transformation au sens de cet article.