Comment savoir si mon terrain est divisible

01/02/2021

Mes Droits à Diviser


Qu'est-ce qu'une division foncière?


▶Il existe plusieurs types de division mais dès lors qu'une division génère la création d'un terrain destiné à être bâti il s'agit pour le code de l'urbanisme d'un lotissement.
  • Ainsi le terme de lotissement est utilisé même pour le simple détachement d'un terrain à bâtir sans aucun équipement commun avec le terrain initial.
  • La distinction sera faite selon le mode de demande administrative nécessaire:

1° Les lotissements soumis à permis d'aménager

2° Les lotissements soumis à déclaration préalable.

Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Un terrain est en théorie toujours divisible!

Les auteurs d'un document d'urbanisme ne peuvent plus fixer de règles interdisant ou limitant la faculté reconnue aux propriétaires de procéder à la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiment, quels que soient les motifs invoqués.

MAIS

▶De nombreuses règles d'urbanisme en limitant les droits à construire ou en interdisant certaines formes de divisions parcellaires, restreignent fortement ce droit.


1° Le Règlement du PLAN D'URBANISME

▶Tous les règlements qui ont repris une formulation relative au contrôle des divisions sont entachés d'illégalité.

◼Cependant il existe de nombreuses prescriptions, qui de fait ne permettent pas de réaliser une division en vue de construire. 

  • Interdiction de certaines formes parcellaires pour empêcher tout détachement de propriété; c'est le cas des parcelles en drapeau.
  • Bande de constructibilité limité interdisant de construire en lot arrière.

  • Règles spécifiques aux divisions foncières intervenant dans les 10 années suivant la mise en place d'un plan d'urbanisme.

2° Le Règlement du LOTISSEMENT

▶La subdivision d'un lot peut intervenir pour autant que le nombre maximum de lots du lotissement autorisé par le permis d'aménager ne s'en trouve pas dépassé.

◼Mais le règlement peut interdire les divisions de lots ou les secondes constructions.

  • Il faudra alors attendre la caducité du règlement de lotissement pour que seules soient appliquées les prescriptions du plan d'urbanisme.
Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
◼Exemple règlementLa division par les acquéreurs, après la vente des lots, en vue de créer un lot de construction supplémentaire est interdite.
◼Exemple règlement: Toute subdivision d'un lot du lotissement, en droit ou en jouissance, pour création d'un terrain destiné à l'implantation d'un bâtiment nouveau, est strictement interdite.