Comment savoir si mon terrain est constructible

01/02/2021

De quoi dépend la constructibilité de mon terrain ?


1. Des REGLES D'URBANISME

◼La constructibilité de votre bien dépend de son adresse géographique. En fonction de celle-ci s'appliqueront des règles différentes définies par le type de règlement d'urbanisme.

  • La 1ère étape consiste donc à savoir quel document d'urbanisme régit votre commune.

Le règlement national d'urbanisme (RNU)


◼Pour les communes qui ne sont pas couvertes par un plan d'urbanisme ou une carte communale s'applique la règle de constructibilité limité du RNU.

En l'absence de plan local d'urbanisme, de tout document d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune.

  • Certaines constructions peuvent cependant être autorisées en dehors des parties urbanisées.

▶La Carte Communale


◼La carte communale est un document d'urbanisme simplifié souvent utilisé par les petites communes n'ayant pas élaboré de Plan local d'urbanisme (PLU).

Elle délimite les secteurs ou les constructions sont autorisées et les secteurs ou les constructions ne sont pas admises.

  • Certaines constructions peuvent cependant être autorisées en dehors de ces secteurs.

▶Le plan local d'urbanisme


◼Composé de plusieurs parties c'est:

Le règlement qui fixe les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols. Elles varient en fonction de la localisation du bien qui peut-être classé dans 4 zones.

  1. La zone urbaine (zone U) est en principe toujours constructible.
  2. La zone à urbaniser (UA) qui peut être constructible sous réserve de la réalisation des équipements et réseaux nécessaires.
  3. La zone agricole (zone A) et la zone naturelle (zone N) sont par nature inconstructibles pour des constructions autres que nécessaires à l'exploitation agricole ou forestière.

Focus DESSERTE et ACCES

Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. 


◼Voie publique: voie affectée à la circulation publique et appartenant au domaine public comprenant non seulement la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules, mais aussi la partie de l'emprise réservée au passage des piétons. 

◼Voie privée: désigne une voie sur emprise privée desservant au moins deux terrains, ouverte ou non à la circulation publique et disposant des aménagements nécessaires à la circulation des personnes et/ou des véhicules.

◼Passage privé: Le passage privé est la partie de terrain possédant les caractéristiques d'une voie mais ne desservant qu'une seule propriété.

Le règlement peut fixer les conditions de desserte par les voies et réseaux des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l'objet d'aménagements. 

Afin de répondre aux besoins en matière de mobilité, de sécurité et de salubrité, le règlement peut fixer les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public.


◼Voie de desserte: Sont considérées comme voies de desserte, les voies publiques ou privées, existantes, à modifier ou à créer, donnant accès au terrain sur lequel la construction est projetée. La voie de desserte est celle donnant accès au terrain sur lequel la construction est projetée. 

◼Accès: L'accès est un des éléments de la desserte d'un terrain formant jonction avec une voie ouverte à la circulation publique. L'accès doit permettre notamment aux véhicules de pénétrer sur le terrain et d'en sortir en toute sécurité. L'accès est un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l'emprise de la propriété ou aménagé sur fonds voisin reliant la construction à la voie de desserte.

  • Il correspond, selon les cas, au linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche) ou l'espace (servitude de passage, bande de terrain) par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain sur lequel est projetée l'opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale, que celle-ci soit publique ou privée.



2. Des SERVITUDES D'UTILITE PUBLIQUE (SUP)


La liste des SUP se trouve en annexe du plan d'urbanisme.
  • La 2nd étape consiste donc à lire les annexes pour savoir si votre bien est concerné par une SUP.


▶Les SUP sont des limitations administratives au droit de propriété autorisées par la loi au bénéfice de personnes publiques. Elles sont dites d'ordre public, aucun particulier ne peut y déroger unilatéralement.


Elles constituent des charges qui grèvent de plein droit des immeubles (bâtiments ou terrains) et qui peuvent avoir pour effet d'interdire ou de limiter l'exercice par les propriétaires de leur droit d'occuper ou d'utiliser le sol.

  • Les prescriptions prises au titre de ces législations spécifiques s'ajoutent à celles du plan d'urbanisme.


3. Des RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES


◼Les documents graphiques des plans d'urbanisme font apparaître les secteurs à risques naturels ou technologiques.

  • La 3ème étape consiste donc à prendre connaissance du document graphique ou plan de zonage.

▶Secteurs qui font l'objet d'un Plan de Prévention des Risques (PPR)

◼L'objectif du PPR est le contrôle et la limitation des droits à construire dans les zones sensibles aux risques.

Le PPR est composé d'un règlement décrivant les contraintes constructives et/ou d'urbanisme à respecter dans chaque zone.

  • Interdiction totale de construire dans les zones les plus à risque. Autorisation de construire sous conditions dans les autres zones.


▶Secteurs qui font l'objet d'un plan d'exposition au bruit (PEB).

Dans les zones définies par le plan d'exposition au bruit, l'extension de l'urbanisation est interdite lorsqu'elle conduit à exposer immédiatement ou à terme de nouvelles populations aux nuisances de bruit. 


4. Des REGLES DE DROIT PRIVE

◼L'activité de l'urbanisme est au croisement de différentes législations. Si elle relève naturellement du droit public, elle porte parfois à conséquence sur les relations de droit privé.

◼Le droit de l'urbanisme est cependant indépendant des règles de droit privé. Ainsi lors d'une demande d'autorisation d'urbanisme, l'administration n'a pas à rechercher l'existence de règles de droit privé.

  • La 4ème étape consiste donc à rechercher les règles de droit privé existantes.

▶Le règlement de lotissement


◼C'est un document d'urbanisme à part entière comprenant les règles d'urbanisme applicables au lotissement.

  • Il fixe des règles relatives à la nature et à l'occupation du sol ainsi que des servitudes.
  • Les règles d'urbanisme contenues dans le règlement de lotissement sont à prendre en compte en priorité à celles du plan d'urbanisme.

▶La copropriété de sol ou copropriété horizontale


◼Les constructions sont considérées comme les parties privatives de la copropriété, tandis que le terrain sur lequel elles sont construites représente les parties communes.

  • Un droit de propriété amoindri sur sa parcelle car le terrain est une partie commune.
  • Tous les "travaux" affectant les parties communes, et donc les terrains, sont soumis à autorisation de la copropriété.

Les servitudes civiles



◼La servitude est attachée au bien immobilier : elle se transmet d'acquéreur en acquéreur.

  • Les servitudes peuvent être notées dans l'acte de propriété mais ce n'est pas toujours le cas.

Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble.