Les Limitations au droit de construire

02/02/2021

Quelles sont les Limitations au droit de construire?



▶Votre parcelle peut-être grevée de servitudes qui, soit interdisent toute construction, soit limitent fortement vos droits de construire.

Pour résumer, votre terrain n'est pas constructible ou sa constructibilité est limitée :

1. Parce qu'il est situé en dehors d'une zone urbanisée.

2. Parce que même situé dans une zone urbanisée il est :

  • grevé de servitudes d'urbanisme
  • exposé à un risque naturel ou technologique
  • soumis à des restrictions au titre de la sécurité et de la salubrité publique.

3. Parce que même échappant à toute prescription particulière, il est:

  • "rendu" inconstructible du fait des règles d'occupation du sol
  • soumis à des règles supplétives de droit privé
  • grevé de servitudes conventionnelles


1° Les Servitudes Nationales


A/ Constructibilité interdite le long des axes routiers

Interdiction de construire dans une bande de cent mètres de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des déviations et dans une bande de soixante-quinze mètres de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation.


  • Le PLU ou la Carte communale peuvent édicter des règles différentes qui doivent cependant être justifiées.


B/ Les servitudes d'utilité publique interdisant de construire

◼Servitude d'alignement

  • Interdiction de construire et de procéder à des travaux confortatif dans l'assiette de la servitude.

◼Servitude chemin de fer

  • Aucune construction autre qu'un mur de clôture ne peut être établie dans une distance de deux mètres d'un chemin de fer.

PPRI: Plan de prévention des risques d'inondation

  • Le principe de la zone rouge est d'interdire les nouvelles constructions et les nouveaux logements.

◾PEB: Plan d'exposition au bruit

  • Dans les zones A et B les constructions non liées à l'activité aéronautique sont interdites.

2° Les Servitudes des Plans d'urbanisme

◼Elles sont inscrites sur le documents graphique encore appelé plan de zonage.


A/ Les emplacements réservés

◼Les emplacements réservés constituent des servitudes destinées à réserver du foncier pour des projets d'utilité publique.

Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués des emplacements réservés.


  • Cette réserve foncière limite la constructibilité du terrain mais ne peut avoir pour effet d'interdire les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes. 

B/ Les périmètres d'attente de projet d'aménagement global (PAPAG)

Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués des servitudes interdisant pour une durée au plus de cinq ans, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement




  • Cette servitude permet de "figer" les constructions dans l'attente d'un projet d'aménagement.

C/ Les accès et réseaux

◼Pour être constructible, le terrain doit également:

  • Disposer d'un accès à une voie publique, soit directement, soit par l'intermédiaire d'une voie privée ou d'une servitude de passage;
  • Etre desservi en eau potable et en électricité ;
  • Disposer d'un système d'assainissement conforme aux normes en vigueur.
Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. 


D/ La protection du patrimoine

◼Le patrimoine architectural

Le règlement peut identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration.




◾Exemple PLU: La démolition, totale ou partielle, de telles maisons ou constructions à protéger ne peut être autorisée que dans des cas exceptionnels liés à des impératifs de sécurité.: 

◼Le patrimoine naturel

◻Les espaces boisés classés

Les PLU peuvent classer des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignement.

◾Le classement interdit tout changement de destination ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.


◾Exemple PLU: Toute construction principale est interdite, ces espaces peuvent seulement accueillir des aménagements et installations extérieurs et des constructions annexes kiosque, abris de jardin, piscine non couverte si elles ne compromettent pas la qualité paysagère du site.

□Les espaces protégés

Le règlement peut délimiter les sites et secteurs à protéger pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques.

  • Les cœurs d'ilot à préserver: il s'agit de fonds de parcelles représentant des sites favorables à la trame écologique et à la biodiversité.
  • Les alignements d'arbres protégés.

◾Exemple PLU: Toute construction principale est interdite, ces espaces peuvent seulement accueillir des aménagements et installations extérieurs et des constructions annexes kiosque, abris de jardin, piscine non couverte si elles ne compromettent pas la qualité paysagère du site.



E/ Les prescriptions particulières aux terrains issus de division

◼Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols (COS) , le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans , il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés.

  • Ces dispositions ne sont pas applicables aux terrains issus d'une division effectuée à une date ou dans une zone où le plan local d'urbanisme ne prévoyait pas la règle du COS.



◾Exemple PLU: Les coefficients d'emprise au sol (CES) des terrains issus de division depuis moins de 10 ans s'apprécient au regard de la consommation totale de ces droits sur la parcelle d'origine et au taux applicable à cette parcelle d'origine (à l'exclusion des secteurs de plan de masse).

◾Exemple PLU: Pour les terrains issus de divisions de moins de 10 ans, deux marges latérales sont obligatoires.

3° Les Servitudes Conventionnelles existantes

▶La constructibilité du terrain peut être limitée par des servitudes établies lors de précédentes mutations.

  • La servitude Non Aedificandi est une interdiction absolue de bâtir.
  • La servitude de prospect oblige à ne pas construire à une certaine distance de la propriété voisine, ou à construire à une certaine distance de la construction qui y existe déjà.
  • La servitude Non Altius Tollendi interdit de bâtir au delà d'une certaine hauteur.
  • La servitude Non Modificandi interdit de modifier la propriété et consiste pour un terrain à demeurer en l'état afin que soit préservée l'harmonie ou l'homogénéité du périmètre dans lequel il est inclus.