Comment optimiser mes droits à construire

01/02/2021

Comment optimiser mes droits à construire?

▶Les dérogations, les adaptations, les prescriptions qui peuvent permettre de construire plus ou différemment.


1° Les possibilités offertes par Le CODE DE L'URBANISME


Le Code de l'Urbanisme offre des possibilités pour optimiser les droits à construire le plus souvent assujettis à des contreparties.

  • Il est important de les connaître car le plan d'urbanisme n'en fait pas forcément référence.


▶Les adaptations mineures

Non inscrites dans le PLU elles peuvent cependant être sollicitées lors de la demande administrative.

Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

  • La règle générale veut que l'écart toléré n'excède pas 15%.
Pour les communes non couvertes par un plan d'urbanisme et régies par le RNU peuvent toutefois être autorisés en dehors des parties urbanisées de la commune:
◼Pour être appliquées, elles doivent être prévues dans le règlement d'urbanisme et ne concernent que des dispositions très spécifiques.

Les Majorations 

◼Pour être appliquées, elles doivent être prévues dans le règlement d'urbanisme et ne concernent que des dispositions très spécifiques.
1° Un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation.
2° Un dépassement des règles relatives au gabarit pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive.
3° Un dépassement de l'emprise au sol, la hauteur, l'implantation et l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser la mise en œuvre d'une isolation en saillie, d'une isolation par surélévation, de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades.
4° Dans le respect d'un objectif de mixité sociale, déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité.

▶Les Compensations

◼Relatives aux normes de stationnement ces dispositions sont normalement reprises dans le plan d'urbanisme.

Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. En cas d'impossibilité, le bénéficiaire peut justifier, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

▶Les dérogations

Pour les communes non couvertes par un plan d'urbanisme et régies par le RNU peuvent toutefois être autorisés en dehors des parties urbanisées de la commune:
L'adaptation, le changement de destination, la réfection, l'extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales.
Les constructions ou installations sur délibération motivée du conseil municipal, en particulier pour éviter une diminution de la population communale.

◼Pour les communes couvertes par un PLU.

Dans les zones A et N le règlement peut définir des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL) dans lesquels peuvent être autorisés :

  • Des constructions
  • Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs.

◾Dans les zones U 

L'autorité administrative peut déroger aux règles relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser :

  1. La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes,
  2. La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes,
  3. La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades,
  4. L'installation d'ombrières dotées de procédés de production d'énergies renouvelables situées sur des aires de stationnement.

◼Pour certaines constructions existantes ou pour favoriser l'accès aux personnes à mobilité réduite.

La reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an.

La restauration ou la reconstruction d'immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques.

Des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant.


▶Le Droit de délaissement

Le propriétaire d'un terrain réservé peut exiger qu'il soit procédé à son acquisition. Dans le cas où le réservataire ne se rendrait pas acquéreur du bien, les limitations au droit de construire et la réserve ne lui sont plus opposables.


  • En contrepartie le bénéficiaire doit être en mesure d'acquérir les terrains ou les parties simplement concernées si le propriétaire fait jouer son droit de délaissement. L'absence d'acquisition fait "tomber" la réserve et le terrain redevient pleinement constructible.

◼Cas particulier des communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.


▶Dans le respect d'un objectif de mixité sociale

Déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l'habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage.

Déroger aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logement ou un agrandissement de la surface de logement.

Déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives, pour autoriser une construction destinée principalement à l'habitation, sous réserve que le projet s'intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant

Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite d'une majoration de 30 %du gabarit de l'immeuble existant.
Déroger en tout ou partie aux obligations de création d'aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public.

2°. Les possibilités LEGALES


▶Le Code Civil

◼La servitude légale de passage

Le plan d'urbanisme détermine les conditions relatives à l'accès des terrains et peut préciser la largeur minimale de cet accès. Ainsi le projet est refusé si le passage existant est trop étroit. 

  • Pour y palier le propriétaire qui n'a pas cette largeur minimale peut solliciter, à l'amiable ou par voie judiciaire, la mise en place d'une servitude légale de passage sur le terrain de son voisin.
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

▶La Loi ELAN

◼Transformation d'un logement existant

Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, l'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration effectués sur des logements existants qui n'entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire.
  • Exemption totale aux normes de stationnement pour des travaux:
  1. d'amélioration ou de transformation,
  2. réalisés sur des logements existants,
  3. n'entrainant pas de création de surface de plancher.
  • Toutefois, il n'est pas précisé si la réalisation de travaux accompagnés d'une division, et donc d'une augmentation du nombre final de logements, constitue des travaux de transformation au sens de cet article.

3.  Les possibilités offertes par LA JURISPRUDENCE


▶Travaux sur constructions existantes non conformes

La circonstance qu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan d'occupation des sols régulièrement approuvé ne s'oppose pas, en l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de travaux qui rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.

▶Adaptations mineures


L'administration saisie d'un projet qui ne respecte pas une ou plusieurs dispositions du PLU est tenue de contrôler d'elle-même si ce projet peut bénéficier d'une adaptation mineure aux règles du PLU. Le pétitionnaire qui n'a pas fait état dans sa demande de l'exigence d'adaptations mineures pour obtenir la conformité de son projet au PLU peut se prévaloir de cette exception pour la première fois devant le juge administratif.

▶Desserte des terrains

Conformément à la jurisprudence administrative constante, un terrain est considéré comme étant desservi de manière satisfaisante dès lors qu'un réseau existe dans un rayon d'environ 100 m autour du terrain.

▶Places de stationnement

Lorsque le règlement du PLU impose la création de places de stationnement seulement pour les « constructions et installations nouvelles », cette obligation ne s'étend pas à la création de logements supplémentaires à la suite du réaménagement d'un immeuble déjà édifié. Cette règle s'applique aussi pour les garages qui sont transformés dans le cadre de l'extension du logement auquel ils sont dédiés. 


4. Les possibilités offertes par LE DROIT PRIVE


▶Les servitudes civiles consenties

◼Certaines servitudes civiles peuvent fortement restreindre les droits à construire. A l'inverse d'autres permettent de "contourner" les prescriptions d'urbanisme et notamment les règles relatives aux distances minimales d'implantation par rapport aux limites séparatives.

  • Les servitudes qui permettent une optimisation des droits à construire:
  1. La servitude de passage qui permet d'accéder à un fonds en passant par un autre fonds.
  2. La servitude de vue qui permet de créer des ouvertures autorisant la vue sur la propriété voisine.
  3. La servitude de cour commune qui permet de déplacer "virtuellement" la limite séparative sur le fonds voisin.
  4. La servitude projiciendi ou servitude de débord qui autorise l'avancée d'une saillie quelconque au-dessus du terrain voisin.


Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes dites "de cours communes", elles peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable.