Pour mon projet de création de logements 

02/02/2021

Quand faut-il recourir à un permis de diviser ou à un permis de louer?


A/ L'encadrement des divisions

◼ Les communes peuvent instaurer, dans certaines zones préalablement définies, un permis de diviser pour contrôler les divisions opérées dans une habitation existante. 


1°/ Le permis de diviser « habitat dégradé »


Une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant peut être instituée dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer.  

▶ Le maire peut refuser ou soumettre à conditions l'autorisation  lorsque les locaux à usage d'habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. 


2°/Le permis de diviser « taille des logements »


Une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant peut être instituée dans des zones ou le règlement d'urbanisme à délimité des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe. 

  • Le périmètre des zones délimitées à l'intérieur desquelles certaines divisions foncières sont soumises à déclaration préalable, se trouve en annexe du plan local d'urbanisme.

► Le maire peut refuser l'autorisation lorsque les locaux à usage d'habitation créés ne respectent pas les proportions et taille minimales fixées par le plan local d'urbanisme.

◾Exemple PLU:

  • Toute opération créant de 2 à 9 logements devra comporter 50 % de logements de plus de 60 m².
  • Pour toute opération visant à créer 3 logements et plus, y compris le logement d'origine, 60% des logements de l'opération doivent avoir chacun une surface de plancher au moins égale à 55m². 
  • Sont autorisées les constructions à destination d'habitation ou les divisions de constructions existantes à destination d'habitation comprenant un minimum de 50 % de logements de plus de 40 m².   

B/ Les pièces du dossier de demande de permis de diviser


▪Le dossier de demande d'autorisation doit être établi dans le respect des dispositions définies par l'arrêté du 8 décembre 2016 relatif aux modalités de constitution du dossier de demande d'autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant. 


Numéro de la pièce complémentaire (PC) à joindre au dossier en cas de demande associée à un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.

  • PC 44 pour les permis de construire
  • PCMI 28 pour les permis de construire d'une maison individuelle
  • DP 25 pour les déclarations préalables
  1. L'identité et l'adresse du ou des demandeurs, son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique.
  2. Le nom du ou des propriétaires s'il ne s'agit pas du demandeur.
  3. La localisation et la désignation de l'immeuble s'il est soumis au statut de la copropriété et s'il s'agit d'un immeuble collectif.
  4. La nature et la consistance des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée.
  5. La surface de plancher des futurs logements, la hauteur sous plafond et le volume habitable, la surface des baies.
  6. Un plan côté faisant apparaitre la situation avant et après travaux.
  7. Dossier technique amiante.
  8. Le constat de risque d'exposition au plomb.

Le demandeur atteste sur l'honneur de l'exactitude des renseignements contenus dans la demande d'autorisation.




C/ L'encadrement des locations

◼ Les communes peuvent instaurer, dans certaines zones préalablement définies, un permis de louer.


1°/ La déclaration de mise en location « habitat indigne »


"Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé"


◾ Pour mettre en location un logement (à louer vide ou meublé) situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire peut être obligé de déposer une déclaration de mise en location. 

Le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location, au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne.

  • Déclaration préalable de mise en location dans un délai de quinze jours suivant la conclusion du contrat de location. 

2°/ Le permis de louer « habitat dégradé »


◾ La notion d'habitat dégradé est une appréciation de l'état technique du bâti dans une perspective non pas de santé ou de salubrité mais d'évaluation d'un besoin de travaux sur un logement ou un immeuble 


◾ Pour mettre en location un logement (à louer vide ou meublé) situé dans une zone d'habitat dégradé, le propriétaire peut être obligé d'obtenir au préalable une autorisation de mise en location. 

Le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé

  • La mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation préalable.

La commune peut soit:

  1. Accorder l'autorisation (sans réponse au-delà du délai d'1 mois, l'autorisation est accordée)
  2. Accorder l'autorisation sous certains conditions:  travaux ou aménagements à réaliser pour rendre le logement conforme aux exigences de sécurité et de salubrité.
  3. Refuser l'autorisation lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique

◾ La mise en location du logement doit intervenir dans les 2 ans qui suivent la délivrance de l'autorisation. Au-delà de ce délai, l'autorisation obtenue n'est plus valable.