Pour sécuriser tous mes projets

12/04/2021

A/ Les documents d'information sur les règles d'urbanisme


1°/ Le Certificat d'urbanisme informatif (CUa)


◾ Le certificat d'urbanisme d'informations générales ou CUa fournit des renseignements d'urbanisme généraux sur le terrain:

  • Dispositions d'urbanisme applicables au terrain
  • Limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique)
  • Liste des taxes et participations d'urbanisme applicables

◾ Il indique si le terrain est situé:

  • à l'intérieur du périmètre d'un des droits de préemption,
  • sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur a connaissance
  • sur un secteur d'information sur les sols 

► Le certificat d'urbanisme vous garantit la stabilité de l'ensemble des renseignements qu'il fournit, pendant 18 mois à compter de sa délivrance.

  • L'autorisation d'urbanisme sera instruite selon les règles en vigueur à la délivrance du certificat et le taux des taxes ne subira pas d'augmentation.
  • Enfin, si le droit de préemption est instauré après la délivrance du certificat, il ne pourra être exercé pendant toute sa durée de validité. 



2°/ La note de renseignement d'urbanisme (NRU)


◾ La note de renseignements d'urbanisme (NRU) est une pièce purement informative qui ne crée aucun droit et n'offre aucune garantie. Elle précise pour une parcelle:

  • la nature des dispositions d'urbanisme applicables, 
  • les droits de préemption éventuels, 
  • la nature des servitudes d'utilité publique, 
  • l'existence d'emplacements réservés pour équipements publics. 

Elle est nécessaire pour connaître les charges administratives grevant un bien immobilier, dans le cas de la vente d'une propriété sans modification de son état

  • Elle est annexée à l'acte notarié et indique au futur propriétaire le droit applicable au terrain compte tenu des dispositions d'urbanisme ou des limitations administratives au droit de propriété au moment où elle est établie. Cet acte informatif ne conclut en aucun cas à la possibilité de construire et, de ce fait, ne remplace pas un certificat d'urbanisme.  

B/ Le document d'information sur la faisabilité d'un projet


1°/ Contenu du certificat d'urbanisme opérationnel (CUb)


Le certificat d'urbanisme opérationnel indique:

  • Si le projet envisagé peut être réalisé sur ce terrain. 
  • L'état des équipements publics  existants ou prévus.

La demande doit alors préciser:

  1. La destination et sous-destination des bâtiments
  2. Leur localisation approximative dans l'unité foncière

et être accompagné d'un plan du terrain indiquant l'emplacement des éventuelles constructions existantes.

La réponse de l'urbanisme repose sur 4 aspects du projet:

  1. La nature de l'opération
  2. Les modalités de desserte (voies et réseaux)
  3. La localisation approximative sur le terrain
  4. La destination des construction

2°/ La validation du certificat d'urbanisme opérationnel par l'administration


◾En cas de dépôt d'une demande de CUb, l'autorité compétente est tenue de répondre sur le caractère réalisable de l'opération.

► Le délai d'instruction est de deux mois à compter de la réception en mairie de la demande.

  • La mairie reste toutefois tenue de délivrer, même tardivement, une réponse écrite.

A/ Le certificat d'urbanisme positif

Lorsque le certificat d'urbanisme exprès indique  que le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l'opération mentionnée dans la demande, cette décision porte exclusivement sur la localisation approximative du ou des bâtiments dans l'unité foncière, leur destination et leur sous-destination et sur les modalités de desserte par les équipements publics existants ou prévus.


▶ Le CU positif garantie la faisabilité du projet tel qu'il a été présenté dans la demande:

  • Il convent donc d'être le plus précis possible notamment en n'omettant pas d'indiquer les éventuelles servitudes prévues.

B/ Le certificat d'urbanisme tacite

A défaut de notification dans le délai fixé de 2 mois, le silence gardé par l'autorité compétente vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite.

► Le CU tacite présente cependant une garantie pour le demandeur car il ne remet pas en cause:

  • les règles d'urbanisme applicables au terrain au moment de la demande de certificat,
  • les taxes exigibles.

C/ Le certificat d'urbanisme négatif 

Lorsque la décision indique que le terrain ne peut être utilisé pour la réalisation de l'opération mentionnée dans la demande, ou lorsqu'elle est assortie de prescriptions, elle doit être motivée.


▶ Le CU négatif ne fait pas obstacle à l'éventuelle délivrance ultérieure d'un permis de construire.

  • La décision motivée permet d'ajuster le projet initial en cas de manquement aux règles d'urbanisme.
  • Les prescriptions envisagent la validation d'un futur projet plus conforme.

C / Les bénéfices des certificats d'urbanisme


Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

▶Le certificat d'urbanisme "cristallise" les règles d'urbanisme en vigueur pour une durée de 18 mois.

  • Il garantit contre une modification du plan local d'urbanisme qui serait moins favorable.
  • Il gèle les taxes d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'urbanisme).

Un futur projet pourra cependant être refusé pour s'il va à l'encontre de dispositions ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

  • Nouveau plan de prévention des risques par exemple.

D/ Prorogation des certificats d'urbanisme


Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé

▶ Le certificat d'urbanisme peut être prolongé par périodes de 1 an tant que les règles d'urbanisme, les servitudes et les taxes n'ont pas changé.