Pour mon projet de division foncière

02/02/2021

Quelles sera la démarche administrative à suivre pour ma division foncière?




A/ Les différentes démarches administratives des divisions foncières


Les divisions foncières soumises à permis d'aménager (PA)

Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. 

Les divisions foncières soumises à déclaration préalable (DP)

Doivent être précédés d'une déclaration préalable les lotissements sans éléments communs.



B/ Comparaison entre le permis d'aménager et la déclaration préalable


1°/ Les contraintes du permis d'aménager


a) La conception

La demande de permis d'aménager ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux a fait appel aux compétences nécessaires en matière d'architecture, d'urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental.


  1. Pour les lotissements devant être réalisés sur un terrain d'une superficie supérieure à 2.500 m², le projet architectural, paysager et environnemental devra être établi au choix par un architecte ou un paysagiste-concepteur.
  2. Pour les lotissements devant être réalisés sur un terrain d'une superficie inférieure à 2.500 m², le projet architectural, paysager et environnemental peut être établi par tout professionnel doté des compétences nécessaires comme les géomètres.

b) Les travaux

L'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés



▶Il est difficile de chiffrer le cout des travaux. Le cout de la viabilisation dépend de plusieurs critères:

  1. La distance entre le terrain et les différents réseaux. En effet, si votre terrain se trouve à proximité de ces réseaux, le coût sera plus bas.
  2. La distance entre les limites de la propriété et l'emplacement de la maison.
  3. La nature géologique du terrain qui permet de déterminer les caractéristiques du terrain.
  4. L'existence ou non de canalisations avant le début des travaux.

 



c) La vente

Le permis de construire des bâtiments sur les lots d'un lotissement autorisé par un permis d'aménager peut être accordé: 

  1. à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, 
  2. à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder à la vente des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. 



▶La vente des lots, d'un lotissement soumis à PA, est subordonnée à l'achèvement des travaux d'aménagement ou à celui des voies et réseaux.

  • Pour un particulier désireux de réaliser lui-même ce type d'opération, il sera donc nécessaire de prendre en considération le cout des travaux.

2°/ Les avantages de la déclaration préalable


a) La conception

◼ La Déclaration Préalable précisera l'identité du ou des déclarants, la localisation/superficie du ou des terrains et la description du projet de division. Elle comportera :

  • un plan de situation,
  • un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments existants sur le terrain,
  • un plan projet de division coté en trois dimensions.


◾ C'est une procédure «allégée» de lotissement qui sera validée par la non-opposition à déclaration préalable de division.

  • Pas de recours obligatoire à un architecte ou à un paysagiste-concepteur.

b) Les travaux

◼ Aucun article du code de l'urbanisme n'oblige à la réalisation des travaux de viabilisation d'un lotissement soumis à déclaration préalable.


►Ce sera à l'acheteur de réaliser les travaux de viabilisation. 


c) La vente

◼ Aucun article du code de l'urbanisme n'encadre la vente d'un lot issu d'un lotissement soumis à déclaration préalable.

►La vente peut se faire dès l'obtention de la non-opposition, une fois le plan de bornage réalisé.


3°/ Les bénéfices communs


Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable ou d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.


►Même si la règle d'urbanisme change la demande, la demande de permis de construire qui intervient après la vente d'un lot, doit être instruite en fonction des règles applicables à la date où le lotissement a été autorisé (et non d'après celles en vigueur à la date où la collectivité prend sa décision principe). 


C/ Comment éviter le recours au permis d'aménager pour sa division foncière?


▶Dès lors qu'existent des éléments d'équipement communs, ne pas créer plus d'un lot à bâtir:

  • Division foncière en plusieurs lots avec voie d'accès partagée mais qui ne sera pas soumise à permis d'aménager, un seul des 3 lots étant destiné à être bâti.



▶ Ne pas créer d'éléments d'équipement communs dès lors que sont créés au moins 2 lots à bâtir:

  • Division foncière en 3 lots destinés à être bâtis mais totalement indépendant les uns des autres.