Pour mon projet de changement d'usage

13/04/2021

Quelles sont les démarches pour mon changement d'usage?

Changement d'usage
Changement d'usage


B / L'autorisation préalable de changement d'usage


▶La transformation d'un local d'habitation en un autre usage, peut être soumis à une autorisation préalable de la commune. 

  • Obligatoire si le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94).
  • Sur décision du maire pour les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.


Changer l'usage de ses « locaux d'habitation » en locaux « autre que l'habitation » est obligatoire dans les trois cas suivants

  1. Si l'on souhaite pratiquer une activité de meublé touristique plus de 120 jours par an dans sa résidence principale,
  2. Si l'on souhaite pratiquer une activité de meublé touristique dans tout logement qui n'est pas une résidence principale,
  3. Si l'on souhaite modifier l'usage de son habitation en bureaux ou local commercial. 

Il existe donc trois types d'autorisation : 

  1. Autorisation de changement d'usage à caractère réel (avec compensation) qui permet de transformer définitivement un local d'habitation en local professionnel ou commercial.
  2. Autorisation de changement d'usage à titre personnel (sans compensation) délivrée à une personne pour la durée de son activité dans le local. 
  3. Autorisation de changement d'usage mixte (sans compensation)  délivrée à une personne exerçant une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale.

1°/ L'autorisation de changement d'usage à caractère réel avec compensation


▶ La location meublée de courte durée dans une résidence autre que sa résidence principale.

L'autorisation préalable au changement d'usage délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. 

Lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. 

  • L'autorisation de changement d'usage obtenue avec compensation revêt un caractère réel et donc définitif. Elle est attachée au local et non à la personne. 
  • Toute demande de changement d'usage à caractère réel, avec compensation, nécessite de demander en parallèle un changement de destination.  

Qu'est ce qu'une compensation?

La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l'habitation (bureau, commerce). Cette compensation permet ainsi de reconstituer la «perte» d'un logement par la création d'un autre logement, afin de ne pas aggraver l'insuffisance de logements et de préserver l'équilibre entre l'habitat et les activités économiques. 

Le mécanisme de la compensation

Le demandeur d'un changement d'usage à caractère réel peut soit :  

  1. Proposer en compensation des locaux à autre usage que l'habitation dont il est propriétaire et qu'il va transformer en logements.
  2. Acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d'un tiers, propriétaire de locaux affectés à un autre usage que l'habitation (bureaux, commerces...) qu'il va transformer en logements.

Les étapes à suivre pour l'achat d'un titre de compensation 

  1. Recherche de la compensation. Certains bailleurs sociaux réalisent des opérations de transformation de bureaux en logements et peuvent donc proposer des locaux en compensation. Il existe également des sociétés spécialisées dans la recherche de commercialité. 
  2. Achat du titre de compensation. Il n'existe pas de tarif officiel : les prix sont négociés entre l'acheteur et le vendeur. Ils varient en fonction du lieu où se situe votre local. Une fois signé, le titre de compensation (ou attestation de cession de commercialité), vous pouvez déposer votre demande de changement d'usage à caractère réel. 

Attention: 

  • Les locaux de compensation doivent avoir fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme de changement de destination (en habitation) - permis de construire ou déclaration préalable - au moment du dépôt de la demande de changement d'usage. 
  • Une copie de cette autorisation (ou déclaration) d'urbanisme devra être jointe au dossier de demande de changement d'usage (voir liste des pièces à joindre).

◾ Exemples de compensations plus spécifiques:

  • Critère de surface : vous devez apporter une compensation de 1,5 m2 pour 1 m2 de logement supprimé, sauf si les locaux proposés en compensation sont transformés en logements sociaux, auquel cas la compensation est de 1 m2 pour 1 m2 . 
  • Critère de localisation : les locaux proposés en compensation doivent être situés dans le même secteur que votre local. 

  • La règle est « 1 logement affecté à un autre usage pour 1 local transformé en logement ». Toutefois au cas par cas, il pourra être dérogé uniquement si la perte d’un logement est compensée par un ou des locaux transformés en plusieurs logements à condition que le cumul de leurs surfaces soit supérieur ou égal au logement soumis à compensation. Les locaux transformés doivent constituer in fine des logements décents.
  • Les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensation à l'exception de ceux situés en rez-de-chaussée surélevé.


METROPOLE de LILLE / Plan des périmètres soumis au changement d'usage avec compensation
METROPOLE de LILLE / Plan des périmètres soumis au changement d'usage avec compensation
Règles de compensation Métropole de LILLE:

  • Les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface au moins équivalentes à ceux faisant l'objet du changement d'usage et situés dans la même zone (1 : linéaires commerciaux, 2 : zone de grand déficit de logements familiaux, 3 : zone de déficit relatif en logements familiaux, cf carte annexée). 
  • Ils doivent être décents et présenter toutes les conditions normales de sécurité et de salubrité.


2°/ L'autorisation de changement d'usage à titre personnel sans compensation


▶ La location meublée de courte durée de plus de 120 jours/an dans sa résidence principale

L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. 

Le local à usage d'habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination.

  • L'autorisation de changement d'usage sans compensation est délivrée à titre personnel temporaire et incessible


3°/ L'autorisation de changement d'usage mixte sans compensation


▶L'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d'un local d'habitation constituant la résidence principale du demandeur.

  1. Dès lors qui y est associée la réception de clientèle ou de marchandise.
  2. Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le règlement de copropriété ne s'y oppose.