3. Qu'est-ce qu'une division foncière

Les différentes divisions foncières
A/ Les Lotissements
Constitue un lotissement la division d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
▶Les divisions foncières effectuées en vue de l'implantation de bâtiments entrent dans le champ d'application du lotissement.
◾Un lot est une parcelle issue d'une division foncière, réalisée en vue de construire sur celle-ci. Le lot est donc dans tous les cas un lot à bâtir.
a/ Les lotissements soumis à PERMIS D'AMENAGER (PA)
1°/ La Réglementation
PERMIS D'AMENAGER (PA)
Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement.
L'instauration du PA suppose:
- La création d'éléments d'équipement communs
- Que les équipements soient communs à plusieurs lot
- Que les lots soient destinés à être bâtis
- La réalisation des éléments d'équipement commun est à la charge du lotisseur.
2°/ Les éléments communs
a) Les voies
Elles doivent être créée ou aménagée pour le lotissement et commune à plusieurs lots.
Voie nouvelle quel que soit son statut:
- servitude de passage
- indivision
b) Les équipements
Se sont les équipements de viabilité réalisés dans le périmètre du lotissement, qui sont communs à plusieurs lots à bâtir, dont la réalisation est à la charge du lotisseur et dont la gestion doit être organisée par le lotisseur.
- canalisations
- réseaux
c/ Les espaces communs
Un espace commun est un espace partagé (par opposition à l'espace privatif). Cette notion renvoie ici à la création ou l'aménagement pour les besoins du lotissement.
- accès
- aire de stationnement
- espaces verts
b/ Les lotissements soumis à DECLARATION PRELABLE (DP)
1°/ La Réglementation
◼ DECLARATION PREALABLE
Doivent être précédés d'une déclaration préalable les lotissements sans éléments communs.
La demande de permis de construire sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une division tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division.
2°/ Quelles sont les divisions foncières soumises à DP
▶Les divisions uni-lot
- Lorsque la division ne crée qu'un seul lot à bâtir, le périmètre du lotissement inclut le reliquat bâti puis le lot à bâtir.
- Lorsque la division crée plusieurs lots mais un seul destiné à être bâti, l'accès, même s'il est partagé, n'est alors pas considéré comme un équipement commun.
▶Les divisions multi-lots
- Lorsque la division crée plusieurs lots à bâtir totalement indépendants les uns des autres.
B/ Les autres divisions foncières
Ne constituent pas des lotissements et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis.
◼Les divisions d'ensembles immobiliers bâtis échappent au lotissement même:
- Si la destination du bâtiment vient à être modifiée.
- En cas de "solde constructible" permettant d'envisager une extension.
- Lorsque seule la partie bâtie est revendue sans qu'aucun permis de construire ne soit déposé sur la partie nue.