Les différentes divisions foncières

▶Une division foncière est l'action de morceler une unité foncière d'origine, appartenant à un même propriétaire,  en un ou plusieurs lots ou nouvelles parcelles.

Une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire.

Constitue un lotissement la division d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. 

🔺 Une division foncière qui a pour but de détacher une partie d'un terrain dans le but de le construire est un lotissement ❗ 

▶Les divisions foncières effectuées en vue de l'implantation de bâtiments entrent dans le champ d'application du lotissement. 

• Un lotissement est créé même si un seul terrain est détaché ❕

◾Un lot est une parcelle issue d'une division foncière, réalisée en vue de construire sur celle-ci. Le lot est donc dans tous les cas un lot à bâtir.

Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. 

L'instauration du PA suppose:

1. La création d'éléments d'équipement communs
2. Que les équipements soient communs à plusieurs lot
3. Que les lots soient destinés à être bâtis

🔺 La réalisation des éléments d'équipement commun est à la charge du lotisseur ❗

a) Les voies

Elles doivent être créée ou aménagée pour le lotissement et commune à plusieurs lots.

Voie nouvelle quel que soit son statut:

• servitude de passage
• indivision

b) Les équipements 

Se sont les équipements de viabilité réalisés dans le périmètre du lotissement, qui sont communs à plusieurs lots à bâtir, dont la réalisation est à la charge du lotisseur et dont la gestion doit être organisée par le lotisseur.

• canalisations
  
• réseaux

c/ Les espaces communs

Un espace commun est un espace partagé (par opposition à l'espace privatif). Cette notion renvoie ici à la création ou l'aménagement pour les besoins du lotissement. 

• accès
• aire de stationnement
• espaces verts
  

Doivent être précédés d'une déclaration préalable les lotissements sans éléments communs.

◼  Régularisation à postériori

La demande de permis de construire sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une division tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division. 

▶Les divisions uni-lot

• Lorsque la division ne crée qu'un seul lot à bâtir, le périmètre du lotissement inclut le reliquat bâti puis le lot à bâtir. 
• Lorsque la division crée plusieurs lots mais un seul destiné à être bâti, l'accès, même s'il est partagé, n'est alors pas considéré comme un équipement commun.
  

▶Les divisions multi-lots

• Lorsque la division crée plusieurs lots à bâtir totalement indépendants les uns des autres.

Ne constituent pas des lotissements et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis.

◼Les divisions d'ensembles immobiliers bâtis échappent au lotissement même:

1. Si la destination du bâtiment vient à être modifiée.
2. En cas de "solde constructible" permettant d'envisager une extension.
3. Lorsque seule la partie bâtie est revendue sans qu'aucun permis de construire ne soit déposé sur la partie nue.