2. Pourquoi mon terrain n'est-il pas divisible?

18/03/2021
Pourquoi mon terrain n'est-il pas divisible
Pourquoi mon terrain n'est-il pas divisible

Quelles sont les limites aux possibilités de divisions foncières?


1°/ Le contrôle des divisions foncières


Dans les parties de commune nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages, le conseil municipal peut décider, par délibération motivée, de soumettre, à l'intérieur de zones qu'il délimite, à la déclaration préalable, les divisions volontaires, en propriété ou en jouissance, d'une propriété foncière, par ventes ou locations simultanées ou successives qui ne sont pas soumises à un permis d'aménager. 


  • Le périmètre des zones délimitées  à l'intérieur desquelles certaines divisions foncières sont soumises à déclaration préalable figure en annexe du plan d'urbanisme.

L'autorité compétente peut s'opposer à la division si celle-ci, par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu'elle implique, est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques.  


2°/ Les prescriptions d'urbanisme limitant la constructibilité secondaire à une division


◼ Impossibilité de construire en lot arrière

►Le règlement peut prévoir l'existence de bandes d'implantation dans l'objectif de renforcer la constructibilité des espaces situés en bordure des espaces ouverts à la circulation publique et ainsi maintenir des cœurs d'ilots en fond de parcelle.

  • Ces bandes de constructibilité peuvent interdire toutes constructions autres que des annexes au-delà d'une profondeur déterminée.
  • La largeur de la bande d'implantation est constante. Elle est fixée le plus souvent entre 15 et 20 mètres. 


◾Exemples PLU:

  • Les constructions ne sont possibles que dans une bande de constructibilité d'une profondeur de 20 m.
  • Au-delà de cette bande de 20 m, seules les annexes et les piscines sont autorisées.

◼ Cœurs d'îlot à protéger

Le règlement peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent:


◾Exemples PLU:

  • Un maximum de 5% de leur superficie peut faire l'objet d'une emprise au sol par une construction dans une limite de 3,5M au faitage.

 Dispositions spécifiques pour les terrains issus de division

  • Obligation de respecter une distance entre la construction initiale et celle prévue sur la parcelle détachée.

◾Cas particulier des terrains pour lesquels un coefficient d'emprise au sol était applicable avant son abrogation.

  • Les coefficients d'emprise au sol des terrains issus de division depuis moins de 10 ans s'apprécient au regard de la consommation totale de ces droits sur la parcelle d'origine et au taux applicable à cette parcelle d'origine.

◾Exemples PLU :

  • Dans le cadre d'une division parcellaire en sus des règles correspondant aux marges de recul, les constructions existantes doivent s'écarter d'une distance égale à au moins 3 mètres de la limite séparative de division avec un minimum de 14 mètres de la nouvelle construction, sur une largeur de 12 mètres minimum.
  • Pour les terrains issus d'une division parcellaire, un espace libre de toute construction doit être préservé en vis-à-vis entre la façade existante ou le pignon existant et la façade projetée ou le pignon projeté. Cet espace doit avoir une largeur minimale de 12 mètres et une longueur d'au moins 16 mètres. 


3°/  Les règles de droit privé limitant le droit de diviser


▶Mon terrain se situe dans un lotissement

Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements sauf lorsque elles interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés.

  • La modification des documents du lotissement est soumis à l'approbation des colotis.

MAIS le règlement du lotissement peut édicter des règles interdisant les division.

◼Exemple règlement:

  • La division par les acquéreurs, après la vente des lots, en vue de créer un lot de construction supplémentaire est interdite.