Pourquoi mon terrain n'est-il pas constructible?

12/03/2021

Pourquoi je ne peux pas construire sur mon terrain pourtant constructible ?



Les prescriptions d'urbanisme qui limitent la constructibilité de mon terrain


▶ Les bandes de constructibilité limitent la constructibilité de mon terrain


►Le règlement peut prévoir l'existence de bandes d'implantation dans l'objectif de renforcer la constructibilité des espaces situés en bordure des espaces ouverts à la circulation publique et ainsi maintenir des cœurs d'ilots en fond de parcelle.

  • Ces bandes de constructibilité peuvent interdire toutes constructions autres que des annexes au-delà d'une profondeur déterminée.
  • La largeur de la bande d'implantation est constante. Elle est fixée le plus souvent entre 15 et 20 mètres. 

◾Exemples PLU:

  • Les constructions ne sont possibles que dans une bande de constructibilité d'une profondeur de 20 m.
  • Au-delà de cette bande de 20 m, seules les annexes et les piscines sont autorisées.

🔺 Les bandes de constructibilité interdisent le découpage d'un terrain pour créer un "lot arrière" constructible ❗


Les règles de desserte limitent la constructibilité de mon terrain


▪ Les accès

Le règlement peut édicter des règles métriques concernant les accès notamment dans un but de sécurité publique (passage des engins de lutte contre l'incendie).

  • Les largeurs d'accès imposées peuvent rendre inconstructibles certaines parcelles qui seront alors "enclavées".
🔺 Si un terrain ne possède un accès dont la largeur est insuffisante il ne pourra pas être constructible ❗
🔺 Il en sera de même s'il n'est pas desservi par une voie de desserte dont la largeur est compatible avec le projet ❗



▶ La protection du patrimoine naturel limite la constructibilité de mon terrain


►Les espaces classés

Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements. 

  • Le classement interdit tout changement d'affectation, ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisement.  
🔺 Les espaces classés ne sont pas constructibles et la présence sur votre terrain d'un arbre remarquable interdit les construction en deçà d'un certain périmètre ❗

◾Les espaces verts protégés

  • Aucune construction n'est autorisée, à l'exception des installations légères, facilement démontables, et nécessaires l'entretien du site ;il est autorisé 1 local maximum, d'une emprise au sol maximale de 5 m² par terrain et d'une hauteur totale de 2,50 m. 
  • Sont autorisées uniquement et sous réserve de s'insérer dans le caractère végétal de la zone, les constructions annexes, les extensions de bâtiments régulièrement édifiés avant la date d'approbation du présent règlement dans la limite de 10% de l'emprise au sol existante et de l'emprise autorisée dans la zone.

◾Les arbres remarquables

  • Le périmètre de protection des arbres remarquables correspond à la surface de projection au sol de la couronne de l'arbre, avec au minimum un cercle de 8 mètres de rayon mesuré depuis l'extérieur du tronc. Les constructions au sein de ce périmètre de protection sont interdites. 

►Les continuités écologiques et éléments de paysage à protéger

Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent.

🔺 Les jardins à l'arrière des constructions peuvent ainsi devenir inconstructible ❗

◾Les secteurs d'intérêt paysager

  • Au moins 95% de leur superficie doit être maintenue en espaces de pleine terre libre ou planté.

◾Les cœurs d'îlot

  • Un maximum de 5% de leur superficie peut faire l'objet d'une emprise au sol par une construction dans une limite de 3,5M au faitage.
  • Pour les constructions existantes sont autorisés les travaux d'extension réalisés dans le prolongement des volumes existants et dans la limite de 20M2 de surface de plancher.


CONCLUSION


▶ Il existe de nombreuses prescriptions d'urbanisme qui de fait interdisent la constructibilité.

  • Elles sont donc à prendre en compte au même titre que les autres dispositions limitant la constructibilité d'un terrain.
🔺 Pour savoir si votre terrain est constructible il suffit de me le demander❗