3. Pourquoi mon terrain n'est-il pas constructible?

12/03/2021
Pourquoi mon terrain n'est-il pas constructible
Pourquoi mon terrain n'est-il pas constructible

Quelles sont les interdictions de construire?



A/ Les Interdictions de construire des DOCUMENTS D'URBANISME


1. Les prescriptions générales qui interdisent la constructibilité


A/ Ma commune est soumise au règlement national d'urbanisme (RNU)

En l'absence de plan local d'urbanisme, de tout document d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune

B/ Ma commune est régit par une Carte Communale

La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises.


C/ Ma commune est régit par un Plan Local d'Urbanisme (PLU)


1. Les interdictions

Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : 

Des emplacements réservés:

  1. aux voies et ouvrages publics,
  2. aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier,
  3. aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques.






►L'emplacement réservé est une servitude qui permet de geler une emprise délimitée en vue d'une affectation prédéterminée. 

  • En attendant la réalisation du projet, l'instauration d'un emplacement réservé interdit de construire sur son emprise. 

◼Les emplacements réservés apparaissent au plan de zonage avec un numéro. On retrouve en annexe la liste numérotée avec pour chacun le bénéficiaire, l'objet et la surface réservée. 


Le règlement peut délimiter dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d'une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. 


►Les périmètres d'attente d'un projet d'aménagement global (PAPAG) sont des servitudes d'inconstructibilité temporaire d'une durée maximum de 5 ans, non renouvelable.

  • Seuil, exprimé en surface de plancher, au-delà duquel les constructions et installations sont interdites.

2. Les Compensations

▶Les interdictions instaurées par les plans locaux d'urbanisme permettent aux propriétaires de bénéficier d'un droit de délaissement.


Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme peut exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition.


2. Les prescriptions spéciales qui interdisent la constructibilité


1. Les bandes de constructibilité

►Le règlement peut prévoir l'existence de bandes d'implantation dans l'objectif de renforcer la constructibilité des espaces situés en bordure des espaces ouverts à la circulation publique et ainsi maintenir des cœurs d'ilots en fond de parcelle.

  • Ces bandes de constructibilité peuvent interdire toutes constructions autres que des annexes au-delà d'une profondeur déterminée.
  • La largeur de la bande d'implantation est constante. Elle est fixée le plus souvent entre 15 et 20 mètres. 

◾Exemples PLU:

  • Les constructions ne sont possibles que dans une bande de constructibilité d'une profondeur de 20 m.
  • Au-delà de cette bande de 20 m, seules les annexes et les piscines sont autorisées.

2. La desserte par les accès

►Le règlement peut édicter des règles métriques concernant les accès notamment dans un but de sécurité publique (passage des engins de lutte contre l'incendie).

  • Les largeurs d'accès imposées peuvent rendre inconstructibles certaines parcelles qui seront alors "enclavées".
  • Il faudra alors recourir à une servitude de passage instaurée par voie légale ou par contrat avec le propriétaire d'un terrain voisin.



3. La protection du patrimoine naturel

►Les espaces classés

Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements. 

  • Le classement interdit tout changement d'affectation, ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisement.  

◾Les espaces verts protégés

  • Aucune construction n'est autorisée, à l'exception des installations légères, facilement démontables, et nécessaires l'entretien du site ;il est autorisé 1 local maximum, d'une emprise au sol maximale de 5 m² par terrain et d'une hauteur totale de 2,50 m. 
  • Sont autorisées uniquement et sous réserve de s'insérer dans le caractère végétal de la zone, les constructions annexes, les extensions de bâtiments régulièrement édifiés avant la date d'approbation du présent règlement dans la limite de 10% de l'emprise au sol existante et de l'emprise autorisée dans la zone.

◾Les arbres remarquables

  • Le périmètre de protection des arbres remarquables correspond à la surface de projection au sol de la couronne de l'arbre, avec au minimum un cercle de 8 mètres de rayon mesuré depuis l'extérieur du tronc. Les constructions au sein de ce périmètre de protection sont interdites. 

►Les continuités écologiques et éléments de paysage à protéger

Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent.

◾Les secteurs d'intérêt paysager

  • Au moins 95% de leur superficie doit être maintenue en espaces de pleine terre libre ou planté.

◾Les cœurs d'îlot

  • Un maximum de 5% de leur superficie peut faire l'objet d'une emprise au sol par une construction dans une limite de 3,5M au faitage.
  • Pour les constructions existantes sont autorisés les travaux d'extension réalisés dans le prolongement des volumes existants et dans la limite de 20M2 de surface de plancher.


B / Les Interdictions de construire au titre de L'UTILITE PUBLIQUE


▶Inconstructibilité le long des axes routiers

◾Principe

En dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des déviations et de soixante-quinze mètres de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation.


◾Dérogation
Le plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, peut fixer des règles d'implantation différentes lorsqu'il comporte une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages.


Les servitudes d'alignement des voies (EL7)

L'alignement est la détermination par l'autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines.  

  • Aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit, empiéter sur l'alignement.
  • Aucun travail confortatif ne peut être entrepris sur un bâtiment frappé d'alignement, sauf s'il s'agit d'un immeuble classé parmi les monuments historiques. 

Les servitudes liées aux risques naturels d'inondation

◾Les règlements distinguent généralement trois types de zones:

  • Dans les « zones rouges » la règle générale est l'interdiction de construire pour toute nouvelle construction ou extension de bâtiment.

Les servitudes liées au bruit des aérodromes

◾Le Plan d'exposition au bruit (PEB) définit des zones diversement exposées au bruit engendré par les aéronefs: 

  • Dans les zones A et B les constructions ne sont pas autorisées.

C / Interdictions de construire et REGLES DE DROIT PRIVE


1. Les Interdictions de construire des Lotissements et copropriétés


Le règlement du lotissement (valable les 10 premières années)

◼C'est un document d'urbanisme comprenant les règles d'urbanisme applicables au lotissement mais qui doit, au minimum, être conforme aux règles d'urbanisme édictées soit par le Plan local d'urbanisme soit par la carte communale.

  • Il a une valeur réglementaire
  • Seule la volonté des colotis peut lui donner une valeur contractuelle: il s'appliquera alors indéfiniment.
  • Il est applicable en sus des règles d'urbanisme pendant une période de 10 ans minimum.


◼ Densité

  • La surface de constructibilité sera déterminée à la vente de chaque lot par le lotisseur qui fournira une attestation au constructeur. 

◼ Division de lot

  • Il n'est autorisé qu'un seul logement par lot.
  • Il sera autorisé une habitation par lot. 

La copropriété de sol ou horizontale

La copropriété horizontale est un ensemble de lots individuels édifiés sur un terrain commun. Chaque lot est composé d'une partie privative (la maison) et d'une quote-part de parties communes (le terrain)

  • Toute construction nécessite l'accord des copropriétaires.

Exemples de règlement:

  • En ce qui concerne la parcelle à jouissance privative, il est formellement interdit d'y implanter tout édifice, même à titre précaire, ou d'y laisser séjourner des véhicules.


2. Les Interdictions de construire des Servitudes conventionnelles


◼Servitude "non aedificandi"

  • C'est une interdiction absolue de bâtir
  • Le terrain d'assiette ainsi que la nature des constructions interdites peuvent être définis.
  • Dans le cas où l'acte ne précise pas les constructions prohibées, l'élévation d'élément au sol, en surplomb ou en sous-sol du fonds servant est interdite.

◼Servitude "non modificandi"

  • C'est l'interdiction de modifier la propriété voisine.
  • Consiste pour un terrain à demeurer en l'état afin que soit préservée l'harmonie ou l'homogénéité du périmètre dans lequel il est inclus.

◼Servitude de prospect

  • Elle oblige à ne pas construire à une certaine distance de la propriété voisine ou à construire à une certaine distance de la construction qui y existe déjà. 
  • Elle a pour but d'empêcher le propriétaire du fonds servant de faire une construction, ouvrage ou plantation dont l'effet serait de gêner la vue du fonds dominant.