Les Servitudes Civiles Légales

12/02/2021

Quand bénéficier d'une servitude civile légale?

Les servitudes civiles légales
Les servitudes civiles légales

Le règlement d'urbanisme encadre les conditions relatives à la desserte des terrains. Il précise la largeur des voies et des accès en deçà desquelles un terrain n'est pas constructible. Il détermine également les conditions de desserte par les réseaux d'eau, d'électricité et fixe les règles en matière d'assainissement.

▶Bénéficier d'une servitude légale c'est permettre de se substituer aux règles de dessertes afin de rendre un terrain, non ou mal desservit, constructible.


A/ DEFINITION de la servitude civile légale


Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. 

Les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers


B / Les PRICIPALES servitudes civiles légales


▶La servitude légale de vue

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage.

On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance. 


◼Afin de protéger l'intimité de chacun, il est interdit de créer des vues sur les propriétés voisines si elles ne respectent pas certaines conditions, de distance légale:

  • La distance légale en vue droite est de 1.90M
  • La distance légale en vue oblique est de 0.60M

◼La servitude de vue s'applique aux éléments qui génèrent des vues :

  1. Fenêtre, porte-fenêtre, fenêtre de toit, lucarne,
  2. Terrasse surélevée, balcon, loggia, escalier.


▶Servitude légale de passage

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. 


◼La loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine. Le propriétaire du terrain utilisé ne peut pas refuser de reconnaître ce droit à son voisin.

Si l'enclave est secondaire à une division et dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, une servitude légale pourra être instituée.



D/ COMMENT METTRE EN PLACE une servitude civile légale de passage


1°/ Le PRINCIPE d'instauration de la servitude légale de passage


◼En principe, l'accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n'est donc pas requis. Quelques conditions s'appliquent tout de même:

  1. Le passage choisit doit impérativement être le plus court ;
  2. Le passage doit engendrer le moins de dommages possible ;
  3. Une indemnité de passage doit être versé au propriétaire du terrain traversé.

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.


◼Les voisins peuvent choisir d'établir ensemble l'organisation du droit de passage (trajet, indemnisation).

  • En cas de conflit (si le voisin fait obstruction au passage ou en l'absence d'accord amiable), il faut saisir le juge pour qu'il reconnaisse le droit de passage. C'est alors lui qui fixera l'organisation du droit de passage et l'indemnité due.

L' indemnité vise à réparer le préjudice résultant de l'atteinte portée au droit de propriété du propriétaire du fonds grevé par la servitude de passage. 


2°/ REGLES d'utilisation de la servitude légale de passage


◼ Il est également utile d'indiquer comment le passage est autorisé (en voiture, à pied), et autres détails devant un notaire afin de faciliter la gestion des éventuels litiges qui peuvent en découler.


◼ Le titulaire du fonds dominant est tenu d'entretenir la servitude selon les modalités fixées par les parties, mais également de ne pas aggraver l'exercice du droit de passage.