Les Servitudes Civiles Conventionnelles

12/02/2021

Les servitudes civiles conventionnelles sont-elles une contrainte ou une opportunité?


▶Pourquoi mettre en place des servitudes

  1. Pour "contourner" les règles d'urbanisme.
  2. Pour se substituer aux règles d'urbanisme.
  3. Pour fixer des règles d'urbanisme plus contraignantes.


A/ DEFINITION des Servitudes Civiles Conventionnelles


Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. 

  • Contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (le fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant)

Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble. 

  • Une servitude conventionnelle est un accord de droit privé établi entre deux propriétaires voisins.

▶Servitudes et urbanisme

Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. 

Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable. 

La servitude de cours communes pourra être établie « même si le document d'urbanisme, s'il existe, ne le prévoit pas. 

◾Exemples PLU:

  • Des dispositions différentes peuvent être autorisées lorsque le pétitionnaire et son ou ses voisins s'obligent réciproquement à créer, par acte authentique, une servitude de « cour commune » respectant les dispositions susvisées.
  • Aucun contrat de cour commune ne peut venir déroger aux règles prévues au présent P.L.U. 

B / LES DIFFERENTES Servitudes Civiles Conventionnelles


▶Les servitudes pour contourner les règles d'implantation par rapport aux limites séparatives permettent de mobiliser plus de droit à bâtir et/ou de donner plus de valeur à un terrain.


◼La servitude de cour commune

  • C'est une zone frappée d'interdiction de construire. Il ne s'agit en aucun cas d'un espace à usage commun dont plusieurs propriétaires voisins pourraient jouir.
  • Elle a la particularité d'être associée à la délivrance d'un permis de construire. Elle est utile dans des situations contraintes pour l'implantation d'une maison sur une parcelle issue de division. 

◼La servitude de vue

  • Cette servitude permet pour la nouvelle construction de s'implanter plus près des limites séparatives.
  • Le règlement d'urbanisme peut édicter des marges de retrait selon les ouvertures des façades. Elles sont plus grande pour les celles disposants d'ouvertures. 

◼La servitude de débord ou projiciendi

  • Cette servitude permet un empiètement du toit sur le terrain voisin.
  • L'implantation peut alors se faire en limite séparative même pour des toitures en pente.
  • La servitude jus projiciendi est le droit d'avoir un balcon ou une saillie sur le fonds voisin.

Les servitudes pour se substituer aux règles de dessertes pour rendre un terrain, non ou mal desservit, constructible.


◼Servitude de passage

◼ Le règlement d'urbanisme encadre les conditions relatives à la desserte des terrains. Il précise la largeur des voies et des accès en deçà desquelles un terrain n'est pas constructible. Il détermine également les conditions de desserte par les réseaux d'eau, d'électricité et fixe les règles en matière d'assainissement.

  • Cette servitude permet d'avoir un accès assez large pour faire passer des engins de chantiers et permettre l'accès pompier.

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes à moins qu'un passage suffisant ne puisse être établit.


▶Les servitudes en vue de limiter ou d'interdire la constructibilité

  • Le droit privé permet de fixer des règles supplémentaires aux prescriptions d'urbanisme en vue de créer des contraintes pour l'implantation d'un nouveau bâtiment.


◼Servitude "non altius tollendi"

  • C'est l'Interdiction de bâtir au-delà d'une certaine hauteur
  • Cette servitude s'impose aux règles d'urbanisme même plus permissives.

◼Servitude de prospect

  • Elle oblige à ne pas construire à une certaine distance de la propriété voisine ou à construire à une certaine distance de la construction qui y existe déjà. 
  • Elle a pour but d'empêcher le propriétaire du fonds servant de faire une construction, ouvrage ou plantation dont l'effet serait de gêner la vue du fonds dominant. 

◼Servitude "non aedificandi"

  • C'est une interdiction absolue de bâtir
  • Le terrain d'assiette ainsi que la nature des constructions interdites peuvent être définis.
  • Dans le cas où l'acte ne précise pas les constructions prohibées, l'élévation d'élément au sol, en surplomb ou en sous-sol du fonds servant est interdite.

◼Servitude "non modificandi"

  • C'est l' interdiction de modifier la propriété voisine.
  • Consiste pour un terrain à demeurer en l'état afin que soit préservée l'harmonie ou l'homogénéité du périmètre dans lequel il est inclus.


C / LA RECHERCHE des Servitudes Civiles Conventionnelles


▶Pourquoi rechercher l'existence d'une servitude

  1. La servitude est attachée au bien et se transmet donc d'acquéreur en acquéreur, elle est perpétuelle.
  2. C'est une charge, qui initialement mise en place entre deux propriétaires pour la réalisation de leur projet, peut ensuite devenir une contrainte pour les futurs acquéreurs.
  3. Ne pas en prendre compte dans les projets immobiliers c'est encourir une action en démolition.

▶Les servitudes "invisibles" car elles s'acquièrent sans qu'il soit besoin d'un titre.

  1. Par possession trentenaire ou usucapion.
  2. Par "destination du père de famille" suite à la division d'un fonds.

▶La servitude par possession trentenaire

Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. 

Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. 

◼Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc.

  • Principalement les servitudes de vues.

▶La servitude par "destination du père de famille"

Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude. 

  • Transformation d'un simple aménagement (chemin d'accès, canalisations, vues) en une servitude, lors de la division en deux fonds distincts. 



◼C'est un mécanisme juridique permettant de constituer une servitude à la suite de la division d'un fonds unique caractérisée lorsque trois conditions sont réunies:

  1. Le propriétaire doit avoir organisé des aménagements ayant conduit à un lien de subordination entre les différentes parties de sa propriété. 
  2. Ce propriétaire cède une partie de son fonds à un tiers sans modifier ses aménagements. 
  3. L'acte de division ne doit contenir aucune stipulation contraire à leur maintien.