Les règles d'urbanisme des lotissements

01/03/2021

Les règles d'urbanisme peuvent limiter les droits à construire de mon bien situé dans un lotissement.




A/ DEFINITION du lotissement

Constitue un lotissement la division d'une unité foncière ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. 


B/ Les DIFFERENTS TYPES de lotissements


▶Les lotissements soumis à permis d'aménager

  • Création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis.
  • Les divisions situées dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement.


▶Les lotissements soumis à déclaration préalable

  • Les divisions foncières non soumises à permis d'aménager

◾Chaque terrain est alors complètement indépendant des autres et n'est pas soumis à une réglementation commune.



C/ LES DOCUMENTS du Lotissement


▶Le cahier des charges

◼Il contient des règles régissant les rapports entre les colotis:

  • Il a une valeur contractuelle
  • Les dispositions contenues dans le cahier des charges sont imprescriptibles. La modification se fait à l'unanimité des colotis. 

▶Le règlement

◼C'est un document d'urbanisme comprenant les règles d'urbanisme applicables au lotissement mais qui doit, au minimum, être conforme aux règles d'urbanisme édictées soit par le Plan local d'urbanisme soit par la carte communale.

  • Il a une valeur réglementaire
  • Seule la volonté des colotis peut lui donner une valeur contractuelle. 
  • Il est applicable en sus des règles d'urbanisme.



D/ LE REGLEMENT du lotissement

Exemples contenus dans divers règlements

▶Les règles générales de construction


◼Type de bâtiment

  • Destiné à l'implantation de maisons groupées, jumelées, en bande ou individuelles, et leurs annexes.
  • Destiné uniquement à l'implantation de maisons individuelles, ainsi que les équipements liés à ce type d'habitat.

◼ Annexes

  • Les annexes sont autorisées mais seront obligatoirement implantées à l'arrière des lots.
  •  Sont admises les piscines couvertes ou non.
  • Les constructions annexes dans la mesure ou elles s'intègrent correctement aux volumes et dans le respect des dispositions d'urbanisme de la zone.

◼ Division parcellaire

  • La division par les acquéreurs, après la vente des lots, en vue de créer un lot de construction supplémentaire est interdite.
  • Les divisions parcellaires et les constructions édifiées dans le lotissement devront se conformer au règlement d'urbanisme en vigueur au moment du dépôt du permis de construire ainsi qu'aux règles particulières.  

◼ Densité

  • La surface de constructibilité sera déterminée à la vente de chaque lot par le lotisseur qui fournira une attestation au constructeur. 

◼ Division de lot

  • Il n'est autorisé qu'un seul logement par lot.
  • Il sera autorisé une habitation par lot. 

▶Les prescriptions d'urbanisme


A/ Destination des constructions, usage des sols et natures d'activité


►Destination

    ◾Constructions autorisées

  • Les constructions à destination d'habitation et leurs annexes.

  • Les lots sont destinés à la construction de bâtiments d'habitation à l'exclusion des activités. Les professions libérales sont autorisées.

◾Constructions autorisées sous conditions

  • Les constructions à usage mixte d'habitation et de service sous réserve qu'elles n'entrainent pas de nuisances  de pollution ou de risques incompatibles avec le voisinage. 




▶Usage

  • Le lotissement ayant un caractère résidentiel, l'usage artisanal, commercial ou professionnel des constructions n'est admis que dans certaines conditions.
  • L'exercice des professions libérales, services à la personne et l'occupation à usage de bureaux sera autorisé, à condition que les locaux affectés à ces activités ne représentent pas plus de la moitié de la surface de plancher de l'ensemble de la construction et que les activités soient non polluantes et non bruyantes. 
  • L'exercice d'une profession libérale ou assimilée sera autorisé à condition qu'il ne nuise pas à la tranquillité du lotissement (il devra notamment être prévu sur les lots concernés, le stationnement nécessaire à l'activité), et sous réserve que l'architecture de la construction lui confère un caractère d'habitation.  

B/ Les caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères.


1. Volumétrie et implantation

a) Implantation

Le plan de composition indique pou chacun des lots, les zones constructibles, les alignements obligatoires sur voies,  à respecter pour l'implantation des constructions principales

Le retrait désigne la distance entre les constructions et les limites séparatives du terrain, latérales et de fond. 

Les limites séparatives d'un terrain sont celles-là qui ne sont pas riveraines d'une voie ou d'une emprise publique.

  • Les limites latérales
  • Les limites de fond de parcelle








  • Les propriétaires pourront implanter leur construction à l'emplacement de leur choix dans les zones constructibles.
  • Alignement à 5M de la voie pour les constructions et à 2M pour les garages.
  • Les constructions doivent être implantées en retrait des fonds de parcelle.
  • La distance entre deux constructions non contiguës doit au moins être égale à 8M.
  • Il n'est pas fixé de distance minimale entre deux constructions 

b) Volumétrie 

◼L'emprise au sol maximale est généralement indiquée sur la plan de composition qui défini la zone constructible.

◼La hauteur peut-être exprimée de plusieurs manières.
  1. En mètres depuis le sol naturel
  2. En niveaux à partir du sol naturel (rez-de-chaussée)
  3. Hauteur définie en référence à celle des bâtiments voisins
◼La pente de la toiture permet de définir le gabarit général de la construction




  • La hauteur maximale des constructions est de 7M et doit être en harmonie avec les constructions voisines.
  • La différence de hauteur entre deux construction voisines ne peut excéder un niveau.
  •  Les constructions devront avoir le nombre de niveau suivant R+1 minimum ou R+2 maximum.
  • Les constructions en R+1 devront avoir une pente de toiture comprise entre 35 et 40°. 
  • Les constructions en R+Combles devront avoir une pente de toiture comprise en 40 et 45°. 


2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.


◼Aspect extérieur et abords des constructions

  • Des modèles imposés de maisons sont décrits en annexe 5 du présent règlement. 
  • Les volumétries « simples » seront privilégiées, c'est-à-dire un volume principal et un volume secondaire au maximum.

◼Matériaux apparents en façade

  • Les matériaux destinés à être recouverts (par exemple parpaings, briques, béton cellulaire) ne seront pas laissés bruts. Ils seront habillés soit avec un enduit gratté soit avec un bardage bois. Des briques de parements pourront être utilisées pour traiter des détails (par exemple en fond de porche, en encadrement de baie).
◼Toiture

  • Pour toutes les constructions les toitures seront à 2 pentes.
  • La couverture sera réalisée en tuiles canal ou en tuiles à emboitement de fort galbe, de teinte rouge brun nuancé. La tuile romane est proscrite. 




◼Ouvertures

  • Les percements seront de proportion verticale (la hauteur comportera 30cm de plus que la largeur). Tous les percements seront munis de volets battants. 
◼Menuiseries

  • Les volets traditionnels, les portes d'entrée, de service et de garage ne pourront pas être en PVC. Ils seront tous peints dans la même teinte, le blanc et les lasures étant interdits. 
Clôtures

  • La mise en place d'un portail est obligatoire
  • Les clôtures seront constituées de grillage de 1,50 m et de haies de 1,80 m taillées à terme. 



3. Traitement environnemental et paysager


◼Espace libre

  • A l'intérieur des lots les espaces qui ne sont ni construits ni seront traités imperméabilisés seront traités sous forme d'espaces verts paysagers: engazonnement et plantations libres. 



◼Plantations

  • Les essences constituant les haies seront choisies dans la liste des végétaux en annexe.
  • Les plantations existantes supérieures à 2M doivent être maintenues. 

4. Stationnement


◼Nombre de places

  • Il est exigé une place par tranche de 50M2 de surface de plancher avec au minimum 2 places par logement. 

◼ Type de places

  • Les places commandées sont interdites.




◼ Situation des places

  • Les garages en sous-sol sont interdits
  • 2 places de stationnement sont imposées sur l'unité foncière dont l'une sera intégré au volume bâti.





E/ La CADUCITE DU REGLEMENT de lotissement


Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. 

Ces dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. 

◼Il est admis que les colotis peuvent conférer une valeur contractuelle aux règles du lotissement et les intégrer dans le cahier des charges. 

  • Ainsi les règles d'urbanisme, dès lors qu'elles sont inscrites dans le cahier des charges, continuent de s'appliquer même au terme des dix années.