Les règles des copropriété de sol

12/02/2021

Les règles des copropriétés de sol (ou copropriétés horizontales).


Plan de Copropriété de Sol
Plan de Copropriété de Sol

Qu'est-ce que la copropriété de sol

La copropriété horizontale est un ensemble de lots individuels édifiés sur un terrain commun. Chaque lot est composé d'une partie privative (la maison) et d'une quote-part de parties communes (le terrain)


▶Les parties privatives

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. 


◼Les parties privatives sont celles qui sont destinées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire:

  • Les maisons individuelles: la totalité du bâtiment, tant dans son gros-œuvre que dans ses aménagements et même ouvrages.
  • Les garages et dépendances affectés aux pavillons individuels des ensembles pavillonnaires.


▶Les parties communes générales


Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. 


◼Les parties communes générales sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment:

  • La totalité des sols, c'est-à-dire de l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, les parcelles à jouissance privative et les cours et jardins.


▶Les parties communes à jouissance exclusive

Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Le droit de jouissance privative n'est qu'un droit accessoire et ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

◼Bien qui étant à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, les parcelles entourant les maisons individuelles et les ensembles pavillonnaires, restent parties communes, les copropriétaires n'ayant sur celles-ci qu'un droit de jouissance privative.


1°/ Le règlement des Copropriétés de sol


Le règlement de copropriété:

  1. Détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance
  2. Fixe les règles relatives à l'administration des parties communes. 
  3. Enumère, s'il y a lieu les parties communes à jouissance privative


▶Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété et précise les droits et les obligations des copropriétaires. 

◼Il est obligatoire

▶La destination

◼Le changement de destination impose une modification du RCP qui ne peut être prise qu'en assemblée générale.

◾Exemple de règlement:

  • L'ensemble immobilier est destiné à l'habitation exclusivement.

▶Les conditions de jouissance

◼Il est possible de changer l'usage de son lot de copropriété à condition de respecter les conditions d'utilisation de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété.

  • Ainsi l'immeuble peut-être « à usage d'habitation » ou à "usage d'habitation bourgeoise" ou « à usage mixte de commerce et d'habitation ».
  1. Le changement d'usage autorisé peut alors se faire sans avoir à obtenir l'accord des copropriétaires en assemblée générale.
  2. Sinon, il doit être validé en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires.

◼Parties privatives

Exemples de règlement

  • Les pavillons ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés en-partie à l'exercice d'une profession libérale, après accord du Syndicat.
  • La transformation des habitations en chambres meublées destinées à être louées à plusieurs personnes distinctes est formellement interdite.
  • Les locations nues ou en meublé ne sont autorisées que par lot entier. 

◼Parties communes

Exemples de règlement

  • Les parcelles à jouissance privative sont exclusivement destinées à constituer des jardins d'agrément. En conséquence, les cultures et plantations potagères sont formellement interdites.
  • En ce qui concerne la parcelle à jouissance privative, il est formellement interdit d'y implanter tout édifice, même à titre précaire, ou d'y laisser séjourner des véhicules.


▶Les règles relatives à l'administration


◼Décisions prises à la majorité absolue:

  1. L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci: l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
  2. Les actes de disposition sur les parties communes relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.
  3. Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. 




◾Tel est le cas par exemple des installations suivantes :

  • Abri de jardin (y compris appentis, c'est-à-dire abri adossé contre un mur).
  • Couverture de terrasse.
  • Pergola

◼Décisions prises à la double majorité:

  1. La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

◾Tel est le cas pour les travaux qui modifient en profondeur les parties communes:

  • Création d'une véranda
  • Création d'une terrasse
  • Surélévation

Exemples de règlement

  • Compte tenu de la nature particulière de l'ensemble immobilier (maisons individuelles ou ensemble pavillonnaire, d'un style donné) la surélévation de ces habitations ne peut être autorisée que si le projet ne porte pas atteinte à l'harmonie générale de l'ensemble. 

CONCLUSION


▶ La copropriété de sol n'est pas une pleine propriété.

  • Les copropriétaires ne sont pas propriétaire du sol et n'ont qu'un droit d'usage exclusif.
  • Tous les travaux sont soumis à autorisation de la copropriété.

🔺 Si vous avez des questions sur la copropriété de sol il suffit de me les poser ❗