Comment savoir si mon terrain est divisible

12/03/2021

Comment savoir si mon terrain est divisible.

Comment savoir si mon terrain est divisible
Comment savoir si mon terrain est divisible

1°/ Le principe concernant les divisions foncières


🔺La division en vue d'implanter des bâtiments constitue une faculté qui participe du droit des propriétaires de disposer de leurs biens ❗

  • Les auteurs d'un document d'urbanisme ne peuvent plus fixer des règles interdisant ou limitant les divisions quels que soient les motifs invoqués: patrimonial, paysager, assainissement.  

◼Tous les règlements qui ont repris une formulation relative au contrôle des divisions sont entachés d'illégalité.  


⚠ Un terrain est donc en principe toujours divisible dès lors qu'il s'agit d'effectuer cette division en vue de construire.


Sont considérés comme terrains à bâtir les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou des dispositions du règlement national d'urbanisme.

◼Les terrains à bâtir:

  1. Les terrains nus constructibles.
  2. Les terrains avec des bâtiments destinés à être démolis.
  3. Les bâtiments avec travaux d'une ampleur telle que leur réalisation est assimilée, par la loi, à un immeuble neuf.

🔺 Si la constructibilité du terrain issu de division n'est pas autorisée par les règles d'urbanisme, de ce fait, la division ne sera pas possible sans être pour autant interdite ❗


2°/ Comment sont appliquées les règles d'urbanisme aux divisions foncières


▶Le principe général pour l'application des règles d'urbanisme


Dans le cas d'un lotissement l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose

🔺 Les règles édictées par le plan local d'urbanisme s'appliquent sur l'unité foncière initiale (comme si elle n'était pas divisée) ❗


▶ La dérogation au principe général


▪ Le PLU peut déroger à cette disposition en le spécifiant dans le règlement.

🔺 Les règles édictées par le PLU s'appliqueront alors sur chacun des lots créés  ❗

◾Exemple dérogation PLU:

  • En dérogation,  dans le cas d'un lotissement les règles sont appréciées au regard de chacun des lots.

Avantages et inconvénients de la règle de base:

  1. Permet d'optimiser la constructibilité, le retrait vis à vis des limites s'effaçant au profit d'une distance fixe entre les constructions de chaque parcelle. 
  2. Permet de répartir le coefficient d'emprise au sol indépendamment de la taille de chaque lot.

Avantages et inconvénients de la dérogation:

  1. Permet d'utiliser l'emprise au sol maximale autorisée pour chaque lot.
  2. Limite la constructibilité dès lors qu'une implantation en limite latérale n'est pas autorisée.
  3. Oblige à la création de plus grande parcelles pour un découpage en lots arrière pour respecter les retraits par rapport aux limites de fond de parcelle.

CONCLUSION


▶ Même si en principe un terrain est toujours divisible, cette division peut-être empêchée par les règles d'urbanisme.

  1. Le terrain d'assiette à prendre en compte pour l'application des prescriptions.
  2. Les prescriptions en elles-mêmes.
🔺 Pour savoir si votre terrain est divisible il suffit de me le demander ❗