1. Comment savoir si mon terrain est divisible

12/03/2021
Comment savoir si mon terrain est divisible
Comment savoir si mon terrain est divisible

Tout ce que vous devez savoir sur les divisions foncières


DEFINITION de la Division foncière


▶Une division foncière est l'action de morceler une unité foncière d'origine, appartenant à un même propriétaire,  en un ou plusieurs lots ou nouvelles parcelles.

Une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire.

▶Les divisions foncières effectuées en vue de l'implantation de bâtiments entrent dans le champ d'application du lotissement. 

Un lot est une parcelle issue d'une division foncière, réalisée en vue de construire sur celle-ci. Le lot est donc dans tous les cas un lot à bâtir.

Constitue un lotissement la division d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis


REGLEMENTATION Des Divisions Foncières


1°/ Le principe

▶La division en vue d'implanter des bâtiments constitue une faculté qui participe du droit des propriétaires de disposer de leurs biens.  

▶De plus, les auteurs d'un document d'urbanisme ne peuvent plus fixer des règles interdisant ou limitant les divisions quels que soient les motifs invoqués: patrimonial, paysager, assainissement. 

AINSI Tous les règlements qui ont repris une formulation relative au contrôle des divisions sont entachés d'illégalité.  

  1. Cependant, dans certains secteurs protégés de la commune (principalement les zones naturelles), le conseil municipal peut instaurer un contrôle des divisions non destinées à la construction.
  2. Certaines prescriptions des plans d'urbanisme, en limitant ou interdisant la constructibilité, empêchent de fait toute division parcellaire.

Sont considérés comme terrains à bâtir les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou des dispositions du règlement national d'urbanisme.


◼Les terrains à bâtir:

  1. Les terrains nus constructibles.
  2. Les terrains avec des bâtiments destinés à être démolis.
  3. Les bâtiments avec travaux d'une ampleur telle que leur réalisation est assimilée, par la loi, à un immeuble neuf.

2°/ Règles d'urbanisme et divisions foncières

a) Le principe général pour l'application des règles d'urbanisme

Dans le cas d'un lotissement l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. 



▶Les règles édictées par le plan local d'urbanisme s'appliquent sur l'unité foncière initiale (comme si elle n'était pas divisée).


b) La dérogation au principe général

▶Le PLU peut déroger à cette disposition en le spécifiant dans le règlement

  • Les règles édictées par le PLU s'appliqueront alors sur chacun des lots créés. 


◾Exemple dérogation PLU:

  • En dérogation,  dans le cas d'un lotissement les règles sont appréciées au regard de chacun des lots.

Avantages et inconvénients de la règle de base:

  1. Permet d'optimiser la constructibilité, le retrait vis à vis des limites s'effaçant au profit d'une distance fixe entre les constructions de chaque parcelle. 
  2. Permet de répartir le coefficient d'emprise au sol indépendamment de la taille de chaque lot.

Avantages et inconvénients de la dérogation:

  1. Permet d'utiliser l'emprise au sol maximale autorisée pour chaque lot.
  2. Limite la constructibilité dès lors qu'une implantation en limite latérale n'est pas autorisée.
  3. Oblige à la création de plus grande parcelles pour un découpage en lots arrière pour respecter les retraits par rapport aux limites de fond de parcelle.