1. Comment savoir si mon terrain est constructible

12/03/2021
Comment savoir si mon terrain est constructible
Comment savoir si mon terrain est constructible

De quoi dépend la constructibilité de mon terrain?



A/ La constructibilité de mon terrain est fonction du DOCUMENT D'URBANISME de Ma Commune


▶Il n'existe plusieurs types de documents d'urbanisme.

▶En absence d'un document d'urbanisme s'applique le règlement national d'urbanisme.


▶La 1ère étape consiste donc à prendre connaissance du document d'urbanisme qui régit l'utilisation du sol de la commune.


A/ Ma commune est soumise au règlement national d'urbanisme (RNU)

S'applique la règle de la constructibilité limitée.

En l'absence de plan local d'urbanisme, de tout document d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune


B/ Ma commune est régit par une Carte Communale

La carte communale est un document d'urbanisme simple qui permet principalement de délimiter, à l'échelle communale, les secteurs où implanter les constructions.

La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises.


C/ Ma commune est régit par un Plan Local d'Urbanisme (PLU)

►Le règlement délimite les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles d'utilisation du sol applicables à l'intérieur de chacune de ces zones.

  • Les différents zones sont délimitées sur le plan de zonage.

Pour chaque zone le règlement peut préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l'interdiction de construire.

  • Les interdictions de construire sont délimitées au plan de zonage. Il peut s'agir d'emplacements réservés ou de périmètres d'attente.



B/ La constructibilité de mon terrain peut être limitée par des SERVITUDES D'UTILITE PUBLIQUE


▶Les SUP sont des limitations administratives au droit de propriété autorisées par la loi au bénéfice de personnes publiques.

▶La 2ème étape consiste donc à rechercher les SUP.

  • Elles se trouvent en annexe des plans locaux d'urbanisme.

Il existe 4 catégories de SUP :

  • les servitudes relatives à la conservation du patrimoine naturel, culturel et sportif ;
  • les servitudes relatives à l'utilisation de certaines ressources et équipements (énergie, canalisations communications et télécommunications) ;
  • les servitudes relatives à la défense nationale ;
  • les servitudes relatives à la salubrité ou à la sécurité publique.

►Elles constituent des charges qui grèvent de plein droit des bâtiments ou des terrains et qui peuvent avoir pour effet:

  1. D'interdire ou de limiter l'exercice par les propriétaires de leur droit d'occuper ou d'utiliser le sol,
  2. D'obliger à faire des travaux d'entretien, de réparation, de démolition, 
  3. D'obliger à laisser faire l'exécution de travaux ou l'installation de certains ouvrages.

C/ La constructibilité de mon terrain peut être contrainte par des SERVITUDES CIVILES


▶Une servitude conventionnelle est un accord de droit privé établi entre deux propriétaires voisins.

▶La 3ème étape consiste donc à rechercher l'existence de servitudes civiles dans les titres de propriété.

▶Les servitudes en vue de limiter ou d'interdire la constructibilité

  • Le droit privé permet de fixer des règles supplémentaires aux prescriptions d'urbanisme en vue de créer des contraintes pour l'implantation d'un nouveau bâtiment.


  1. Servitude non aedificandi : interdiction absolue de bâtir
  2. Servitude non modificandi : interdiction de modifier la propriété voisine
  3. Servitude de prospect : interdit de construire en deçà d'une certaine distance.