Comment savoir si mon terrain est constructible

12/03/2021

Comment savoir si mon terrain est constructible ?


Comment savoir si mon terrain est constructible
Comment savoir si mon terrain est constructible

1°/ Comment est déterminée la constructibilité de mon terrain ?


▶ Le document d'urbanisme détermine si un terrain est constructible en fonction de sa localisation dans la commune


▪ Il existe plusieurs documents d'urbanisme

  • En cas d'absence, d'annulation ou de caducité d'un document d'urbanisme c'est le règlement national d'urbanisme qui s'applique.

A/ Ma commune est soumise au règlement national d'urbanisme (RNU)

🔺 Règle de la constructibilité limitée.

En l'absence de plan local d'urbanisme, de tout document d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune. 


B/ Ma commune est régit par une Carte Communale

🔺 Secteurs non constructibles.

La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises.


C/ Ma commune est régit par un Plan Local d'Urbanisme (PLU)

►Le règlement délimite les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles d'utilisation du sol applicables à l'intérieur de chacune de ces zones.

🔺Les différents zones, ainsi que les interdictions de construire sont délimitées sur le plan de zonage ❗

Pour chaque zone le règlement peut préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l'interdiction de construire.


2°/ Quelles sont les interdictions de construire 


▶ Les emplacements réservés par le règlement d'urbanisme


Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : 

Des emplacements réservés:

  1. aux voies et ouvrages publics,
  2. aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier,
  3. aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques.

►L'emplacement réservé est une servitude qui permet de geler une emprise délimitée en vue d'une affectation prédéterminée. 

  • En attendant la réalisation du projet, l'instauration d'un emplacement réservé interdit de construire sur son emprise. 

◼Les emplacements réservés apparaissent au plan de zonage avec un numéro. On retrouve en annexe la liste numérotée avec pour chacun le bénéficiaire, l'objet et la surface réservée. 


▶ Les périmètres d'attentes d'un projet d'aménagement global (PAPAG)


Le règlement peut délimiter dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d'une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. 

►Les périmètres d'attente d'un projet d'aménagement global (PAPAG) sont des servitudes d'inconstructibilité temporaire d'une durée maximum de 5 ans, non renouvelable.

  • Seuil, exprimé en surface de plancher, au-delà duquel les constructions et installations sont interdites.

Périmètre PAPAG
Périmètre PAPAG


◼ Les servitudes d'alignement des voies

L'alignement est la détermination par l'autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines.  

  • Aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit, empiéter sur l'alignement.
  • Aucun travail confortatif ne peut être entrepris sur un bâtiment frappé d'alignement, sauf s'il s'agit d'un immeuble classé parmi les monuments historiques. 

◼ Les servitudes liées aux risques naturels d'inondation

Les règlements distinguent généralement trois types de zones:

  • Dans les « zones rouges » la règle générale est l'interdiction de construire pour toute nouvelle construction ou extension de bâtiment.

◼ Les servitudes liées au bruit des aérodromes

Le Plan d'exposition au bruit (PEB) définit des zones diversement exposées au bruit engendré par les aéronefs: 

  • Dans les zones A et B les constructions ne sont pas autorisées.


◼Servitude "non aedificandi"

  • C'est une interdiction absolue de bâtir
  • Le terrain d'assiette ainsi que la nature des constructions interdites peuvent être définis.
  • Dans le cas où l'acte ne précise pas les constructions prohibées, l'élévation d'élément au sol, en surplomb ou en sous-sol du fonds servant est interdite.

◼Servitude "non modificandi"

  • C'est l'interdiction de modifier la propriété voisine.
  • Consiste pour un terrain à demeurer en l'état afin que soit préservée l'harmonie ou l'homogénéité du périmètre dans lequel il est inclus.

◼Servitude de prospect

  • Elle oblige à ne pas construire à une certaine distance de la propriété voisine ou à construire à une certaine distance de la construction qui y existe déjà. 
  • Elle a pour but d'empêcher le propriétaire du fonds servant de faire une construction, ouvrage ou plantation dont l'effet serait de gêner la vue du fonds dominant. 

▶Les Interdictions de construire des règles de droit privé


Le règlement du lotissement 

◼C'est un document d'urbanisme comprenant les règles d'urbanisme applicables au lotissement mais qui doit, au minimum, être conforme aux règles d'urbanisme édictées soit par le Plan local d'urbanisme soit par la carte communale.

  • Il a une valeur réglementaire
  • Seule la volonté des colotis peut lui donner une valeur contractuelle: il s'appliquera alors indéfiniment.
  • Il est applicable en sus des règles d'urbanisme pendant une période de 10 ans minimum.


◼ Densité

  • La surface de constructibilité sera déterminée à la vente de chaque lot par le lotisseur qui fournira une attestation au constructeur. 

◼ Division de lot

  • Il n'est autorisé qu'un seul logement par lot.
  • Il sera autorisé une habitation par lot. 

▶La copropriété de sol ou horizontale

La copropriété horizontale est un ensemble de lots individuels édifiés sur un terrain commun. Chaque lot est composé d'une partie privative (la maison) et d'une quote-part de parties communes (le terrain)

Exemples de règlement:

  • En ce qui concerne la parcelle à jouissance privative, il est formellement interdit d'y implanter tout édifice, même à titre précaire, ou d'y laisser séjourner des véhicules.



CONCLUSION


▶ Il existe de nombreuses limitations au droit de construire qui nécessitent l'étude de plusieurs documents.

  • Cela explique qu'il n'est pas facile de toujours savoir si un terrain est constructible !
🔺 Pour savoir si votre terrain est constructible il suffit de me le demander❗