Comment savoir si je peux faire une surélévation?

12/03/2021

Comment savoir si je peux faire une surélévation ?


Qu'est-ce qu'une surélévation


Une surélévation désigne l'extension d'un bâtiment existant sur l'emprise au sol totale ou partielle de celui-ci, en déposant la toiture existante, rehaussant les murs périphériques et réalisant une nouvelle toiture.

  • Une extension doit rester subsidiaire par rapport à l'existant et doit être mesurée dans la limite de 30 % de surface de plancher du bâtiment existant.

1°/ Le document d'urbanisme autorise t'il les surélévations ?


Mon terrain est situé dans une commune couverte par une Carte Communale ou le Règlement national d'urbanisme.

  • La surélévation des constructions existantes peut être autorisée même en dehors des parties urbanisées de la commune.
  • La surélévation est possible si elle est mesurée (inférieure à 30 % de la surface plancher existante, ou du volume).

▶Mon terrain est situé dans une commune couverte par un Plan d'urbanisme.

  • Des dispositions spécifiques peuvent interdire les surélévations.

◾Exemples PLU: 

  • Toute surélévation de construction existante est interdite, seul l'aménagement de combles peut être autorisé.

2°/ Existe t-il des prescriptions d'urbanisme spécifiques pour les surélévation ?


◼Comme pour un projet de construction il conviendra de respecter les différentes prescriptions relative à la hauteur et au gabarit.

  • Le règlement peut cependant édicter des règles différenciées selon les destinations ou des règles qualitatives en fonction de l'environnement.

◾Exemples PLU: 

  • Est autorisée la surélévation mesurée des constructions existantes sans augmentation de l'emprise au sol.
  • Dans le cas de constructions existantes implantées sur les limites de fond de parcelle, seule la surélévation des constructions existantes à usage d'habitation est autorisée.
  • Une surélévation peut être admise dès lors que la hauteur de la construction demeure inférieure à celle de la construction la plus élevée de l'ensemble bâti homogène dans lequel elle se situe.

  • Pour le stationnement le nombre de places est normalement défini en fonction de la surface de plancher existante mais des dérogations sont souvent admises pour les extensions à usage d'habitation.

◾Exemples PLU:

  • Si la surélévation est inférieure ou égale à 40m² surface de plancher, les normes de stationnement ne sont pas applicables.
  • En cas de surélévation du logement existant, aucune place supplémentaire ne sera exigée.

3°/ Les règles de droit privé autorisent t'elles la surélévation?


▶Mon terrain est situé dans un lotissement de moins de 10 ans ou de pus de 10 ans ayant contractualisé les règles.

  • C'est la lecture du règlement qui permet notamment de connaître la hauteur maximale autorisée.

◾Exemple règlement: 

  • La hauteur maximale des constructions est fixée à 11 m en cas de toiture à pentes, 7 m en cas de toiture terrasse. Ces hauteurs correspondent à 3 niveaux de construction soit R+1+combles aménagés pour les toitures à pentes, et 2 niveaux de construction, soit R+1 en cas de toiture terrasse.

▶Mon terrain est en copropriété de sol.

  • Les travaux de surélévation parce qu'ils modifient l'apparence extérieure de la copropriété nécessitent l'autorisation de l'assemblée générale.
  • Dans un second temps il conviendra de respecter les prescriptions d'urbanisme.
◾Exemple règlement: 

  • Compte tenu de la nature particulière de l'ensemble immobilier (maisons individuelles ou ensemble pavillonnaire, d'un style donné) la surélévation de ces habitations ne peut être autorisée que si le projet ne porte pas atteinte à l'harmonie générale de l'ensemble. 


4°/ Peut-on faire une surélévation sur une construction non conforme aux règles d'urbanisme ?


▶ Une construction non conforme aux règles d'urbanisme est une construction qui a été régulièrement édifiée mais qui, en raison de l'évolution des règles en matière d'urbanisme, n'est plus en conformité avec les prescriptions applicables.

Lorsqu'une construction existante, n'est pas conforme aux dispositions d'un ou plusieurs articles du règlement, des travaux, peuvent être réalisés dès lors que ces travaux sont étrangers à la règle ou qu'ils rendent l'immeuble plus conforme ou qu'ils n'aggravent pas sa non conformité.

▶Si le plan d'urbanisme dispose de prescriptions spécifiques, il faudra en tenir compte:

  • Le règlement de chaque zone peut prévoir des dispositions spécifiques pour les constructions existantes. Dans ce cas, ces dispositions spécifiques sont les seules applicables et se substituent donc aux dispositions générales.

◾Exemples PLU:

  • La surélévation des constructions à usage d'habitation qui ne respectent pas les règles est autorisée dans le prolongement des murs existants.
  • Le total de la surélévation et de l'extension ne pourra dépasser 30% de la surface de plancher existante du bâtiment à modifier.


5°/ Comment optimiser un projet de surélévation


▶DEROGATIONS


◼Dans un objectif de performance énergétique

  • Pour les constructions achevées depuis plus de 2 ans.
  • Pour les constructions non soumises à des dispositions au titre de la protection du patrimoine architectural.
  • Dans la limite de 30 cm au-dessus de la hauteur maximale autorisée.

L'autorité compétente peut déroger aux règles relatives à la hauteur afin d'autoriser la mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes.


◼Dans un objectif de mixité sociale en zone tendue

L'autorité compétente peut déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l'habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, sans pouvoir dépasser la hauteur au faitage de la construction contiguë.


L'autorité compétente peut déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logement ou un agrandissement de la surface de logement.


▶ADAPTATIONS MINEURES


Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par le caractère des constructions avoisinantes.

  • Alignement de la hauteur en fonction de celle des des constructions avoisinantes.
  • En général l'écart toléré entre la règle et le projet ne doit pas excéder 15%

CONCLUSION


▶ Un projet de surélévation nécessite de suivre conjointement des règles d'urbanisme générales et des règles d'urbanisme spécifiques.

  • Il faudra également être vigilant en cas de surélévation d'une construction existante non conforme aux règles d'urbanisme.
  • Les projets de surélévation peuvent également bénéficier, sous conditions, d'une optimisation des droits à construire.

🔺 Pour savoir si vous pouvez faire une surélévation il suffit de me le demander ❗