Comment savoir si je peux construire une annexe?

12/03/2021

Comment savoir si je peux construire une annexe ?


Qu'est-ce qu'une annexe


Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale.

Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d'usage.
Elle peut être accolée ou non à la construction principale, avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d'accès direct depuis la construction principale.

▶Elle est affectée à une fonction complémentaire à celle de la construction principale et ne peut accueillir un logement ou un hébergement. 


◼Exemples d'annexes:
  1. Les garages, et les carports,
  2. Les remises, ateliers, ou autres dépendances,
  3. Les abris de jardins,
  4. Les terrasses surélevées,
  5. Les piscines.

1°/ Le document d'urbanisme autorise la construction d'annexes ?


Ma commune est régit par un plan local d'urbanisme.


  • Dans les zones U et AU les annexes sont autorisées.
  • Dans les zones A ou N, pour gérer le bâti d'habitation existant les annexes aux bâtiments d'habitation sont autorisées sous réserve du respect strict de certaines conditions.

▶Ma commune est régit par une Carte communale ou le règlement national d'urbanisme

  • L'objectif de limiter l'urbanisation diffuse interdit la réalisation d'annexes indépendantes en dehors des zones urbanisées même lorsqu'une habitation est déjà présente sur la parcelle.

 2°/ Existe-il des prescriptions d'urbanisme spécifiques pour la construction des annexes?


▶Le plan d'urbanisme peut différencier les types de constructions pour l'application des règles. 

  • Ainsi les règles concernant les annexes sont parfois différentes de celles concernant les constructions principales.



1. Implantation des annexes


◾ Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

  • Les constructions sont interdites dans la marge de recul et au-delà de la bande de constructibilité.
◾Exemples PLU pour les annexes
  • Les constructions et installations de type abris légers (tonnelles, carports etc.) peuvent s'implanter dans la marge de retrait par rapport aux limites séparatives.
  • Au-delà de la bande de constructibilité de 20 m, seules les annexes et les piscines sont autorisées.

◾Implantation des constructions par rapport aux limites latérales

  • Les constructions peuvent être implantées en limite ou en retrait selon une distance définie.

◾Exemples PLU pour les annexes

  • Il ne peut y avoir sur un même terrain une construction principale et une annexe implantées sur des limites séparatives différentes.
  • Pour les piscines, en cas de retrait celui-ci sera au moins égal à 3M.

◾Implantation des constructions par rapport aux limites de fond de parcelle

  • Les implantations en fond de parcelle sont interdites pour assurer un droit à l'intimité.

◾Exemples PLU pour les annexes:

  •  Seules les annexes et les terrasse <60cm peuvent être implantées sur les limites de fond de parcelle.

◾Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain

  • Ces prescriptions ont vocation à s'appliquer à toutes les constructions, quelle que soit leur nature ou leur destination, et notamment aux annexes. 

►Le règlement peut édicter des règles différenciées car "l'annexe doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d'usage."

◾Exemple PLU: 

  • La distance entre une annexe et son bâtiment principal doit être d'au minimum de 3 mètres.


2. Volumétrie des annexes

►Pour rappel: "Une annexe est une construction de dimensions réduites et inférieures à la construction principale".


◼ La hauteur 

  • Des hauteurs différentes peuvent être imposées en fonction de la destination ou de la sous-destination des constructions.

◾Exemple PLU pour les annexes

  • Les constructions annexes ne doivent pas avoir une hauteur de plus de 3,50M au point le plus haut.

◼Le Coefficient d'emprise au sol 

  • La règle a vocation à s'appliquer à toutes les constructions soumises à autorisation d'urbanisme (permis ou déclaration), sauf prescriptions propres à ces ouvrages. 
  • En l'absence de prescriptions particulières dans le règlement, il n'y a pas lieu de faire de distinction entre la nature des bâtiments. 

◾Exemples PLU pour les annexes

  • Les annexes sont autorisées à condition d'avoir une emprise au sol cumulée (toutes annexes confondues) inférieure ou égale à 25 m² sur un même terrain.
  • L'emprise au sol maximale des constructions annexes est fixée à 8M2 par unité foncière.

3°/Comment est régie la construction des annexes par les règles de droit privé ?


Le règlement d'urbanisme du lotissement

  • C'est la lecture du règlement qui permet de savoir si les annexes sont autorisées.

◾Exemple règlement: 

  • Les annexes non accolées non prévues au permis initial ne pourront êtres réalisées par la suite.

▶ Le règlement de la copropriété de sol

  • Le terrain étant une partie commune, il faudra dans un premier temps l'accord de la copropriété pour réaliser les travaux et dans un second temps suivre les règles d'urbanisme de la commune.

▶Les règlement d'urbanisme des lotissements peuvent parfois définir des dispositions spécifiques pour l'implantation et la volumétrie des annexes.


◼La zone d'implantation

◾Exemple règlement: 

  • Les annexes sont autorisées et seront obligatoirement implantées en arrière des lots.

◼Les marges de retraits

◾Exemples de règlement:
  • Cas particulier des piscines qui devront respecter une distance minimale de 1m par rapport aux limites séparatives.
  • Les locaux techniques pourront être implantés en limite séparative.

◼Le coefficient d'emprise au sol

◾Exemple règlement: 

  • Les abris de jardins sont limités à 12m2.


CONCLUSION


▶ La construction d'une annexe nécessite de suivre conjointement des règles d'urbanisme générales  et des règles d'urbanisme spécifiques.

  • La construction d'une annexe peut également être interdite. Il conviendra alors de revoir le projet dans son ensemble.
🔺 Pour savoir si vous pouvez construire une annexe il suffit de me le demander ❗