2. Comment savoir si je peux changer l'usage de ma construction?

12/03/2021

Comment est réglementé l'usage des constructions?

L'usage des constructions
L'usage des constructions

A/ Qu'est-ce que L'USAGE ?


▶L'usage relève du CODE DE CONSTRUCTION et de l'HABITATION (CCH) et correspond à l'utilisation de du bien.

◾Le CCH prévoit seulement 2 usages:

  1. Habitation
  2. Autre 

▶L'affectation

  • C'est une expression est souvent utilisée pour signifier l'usage et n'a pas de notion juridique.

B/ Quand faut-il demander un changement d'usage à l'URBANISME?


► La transformation d'un local d'habitation en un autre usage peut être soumis à une autorisation préalable de la commune:

  • Obligatoire si le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94).
  • Sur décision du maire pour les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

▶La demande de changement d'usage ne concerne que les cas ou un local d'habitation est converti pour un autre usage.

Changer l'usage de ses « locaux d'habitation » en locaux « autre que l'habitation » est obligatoire dans les trois cas suivants

  1. si l'on souhaite pratiquer une activité de meublé touristique plus de 120 jours par an dans sa résidence principale,
  2. si l'on souhaite pratiquer une activité de meublé touristique dans tout logement qui n'est pas une résidence principale,
  3. si l'on souhaite modifier l'usage de son habitation en bureaux ou local commercial. 

 La location meublée de courte durée de plus de 120 jours/an.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage. 
  1. Si le local constitue la résidence principale du loueur dès lors que la durée de mise en location est supérieure à 120 jours
  2. Si le local constitue la résidence secondaire du loueur.

▶L'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, dans un local d'habitation constituant la résidence principale du demandeur.

  • Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le règlement de copropriété ne s'y oppose.

► Le maire peut autoriser, dans une partie d'un local d'habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti. 


C/ Quelles sont les DEROGATIONS aux demandes de changement d'usage?


▶Location résidence principale

Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, l'autorisation de changement d'usage n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

▶Cette dispense n'est valable que si la durée de location n'excède pas 120 jours par an.


▶L'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d'un local d'habitation constituant la résidence principale du demandeur.

  • Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le règlement de copropriété ne s'y oppose

  1. Dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local sans réception ni de clientèle ni de marchandises.
  2. Dans un local d'habitation situé au rez-de-chaussée, pourvu que l'activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local, qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.


▶Changement d'usage d'un local accessoire à destination d'habitation.

Si l'aménagement se limite à des travaux intérieurs SANS AUCUNE modification extérieure du bâtiment , aucune formalité au titre de l'urbanisme n'est nécessaire.

◾Exemples: les caves, garages attenants, combles, ont une destination "habitation". Leur aménagement intérieur est un changement d'usage non soumis à demande administrative.



E/ Le changement d'usage et les REGLES DE DROIT PRIVE


Lotissement

◼L'usage des bâtiments  à destination d'habitation peut-être défini par le règlement du lotissement.

◾Exemple règlement de lotissement: 

  • Le lotissement ayant un caractère résidentiel, l'usage artisanal, commercial ou professionnel des constructions n'est admis que dans certaines conditions.
  • L'exercice des professions libérales, services à la personne et l'occupation à usage de bureaux sera autorisé, à condition que les locaux affectés à ces activités ne représentent pas plus de la moitié de la surface de plancher de l'ensemble de la construction et que les activités soient non polluantes et non bruyantes.
  • L'exercice d'une profession libérale ou assimilée sera autorisé à condition qu'il ne nuise pas à la tranquillité du lotissement (il devra notamment être prévu sur les lots concernés, le stationnement nécessaire à l'activité), et sous réserve que l'architecture de la construction lui confère un caractère d'habitation.  

Copropriété de sol

◼Il est possible de changer l'usage de son lot de copropriété à condition de respecter les conditions d'utilisation de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété. 

  • Ainsi l'immeuble peut-être « à usage d'habitation » ou à "usage d'habitation bourgeoise" ou « à usage mixte de commerce et d'habitation ».
  1. Le changement d'usage autorisé peut alors se faire sans avoir à obtenir l'accord des copropriétaires en assemblée générale.
  2. Sinon, il doit être validé en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires.

◾Exemple règlement: 

  • Les pavillons ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés en-partie à l'exercice d'une profession libérale, après accord du Syndicat.