Comment savoir si je peux changer la destination de ma construction?

09/03/2021

Comment savoir si je peux changer la destination de ma construction ?

Mon Changement de destination
Mon Changement de destination

Qu'est-ce que la destination d'une construction ?


◼ La destination est une notion qui relève de l'urbanisme.

La destination des bâtiments correspond à ce pourquoi une construction est édifiée.


▶ Le changement de destination consiste à modifier l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment. 

◼Il y a changement de destination lorsqu'un bâtiment passe d'une  catégorie à une autre. Il ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination.

  • Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

TABLEAUX DES DESTINATIONS


1°/ La réglementation du changement de destination dans les documents d'urbanisme


Carte communale et Règlement National d'Urbanisme.

🔺 Le changement de destination est autorisé.

  • Même en dehors des parties urbanisées sont autorisées, l'adaptation, et le changement de destination des bâtiments. 

Le règlement d'urbanisme peut définir les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées.

🔺 Les changements de destination sont réglementés par le zonage ❗

◾ Dans les zones A et les zones N, le règlement peut désigner les bâtiments qui peuvent faire l'objet d'un changement de destination dès lors qu'il ne compromet pas l'activité agricole ou forestière.

◾ Dans les zones U et les zones AU les destinations sont réglementées. Dans le silence du règlement de la zone, toutes les destinations et sous-destinations sont autorisées.


▶Les prescriptions spécifiques pour les changements de destination.


Le règlement peut définir des règles permettant d'imposer une mixité des destinations ou sous-destinations au sein d'une construction ou d'une unité foncière. Il peut identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité.

◾Exemple PLU: 

  • En rez-de-chaussée des voies bordées par un « linéaire commercial de proximité à préserver », repérés sur le document graphique, sont interdits les changements de destination ou la création de locaux autres que : les commerces et activités de services, les activités artisanales.

Le règlement peut soumettre à conditions particulières, les types d'activités qu'il définit, les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations. Ainsi il peut édicter des règles spécifiques de hauteur et d'emprise au sol, des ratios de stationnement, des normes relatives à la performance environnementale, des coefficients de biotope pour certaines sous-destinations.

◾Exemple PLU: 

  • En cas de changement de destination, la surface à prendre en compte pour le calcul des besoins de stationnement est la surface de plancher totale de la nouvelle destination.
  • En cas de changement de destination partiel ou total en vue de la création de plusieurs logements, le nombre de places de stationnement exigées correspondra aux places supplémentaires générées par le projet.

2°/ La règlementation du changement de destination et les règles de droit privé.


Lotissements

◼La destination est fixée par le règlement du lotissement.

  • Le changement de destination ne sera possible qu'entre les destinations autorisées.
  • A défaut il faudra solliciter l'accord des colotis.

◾Exemple règlement: 

  • Les lots sont destinés à la construction de bâtiments d'habitation à l'exclusion des activités. Les professions libérales sont autorisées.
  • Sont admises les constructions à usage mixte d'habitation et de services sous réserve qu'elles n'entrainent pas de nuisances, de pollution ou de risques incompatibles avec le voisinage.

Copropriété de sol

◼La destination est fixée par le règlement de copropriété (RCP). 

  • En général seule le destination habitation est autorisée.
🔺 Une demande de changement de destination impose une modification du RCP qui ne peut se faire qu'avec l'accord des copropriétaires ❗

◾Exemples de règlement:

  • L'ensemble immobilier est destiné à l'habitation exclusivement.
  • L'ensemble immobilier est à usage d'habitation (maisons individuelles isolées, jumelées ou en bandes). 

3°/ L'optimisation de mon changement de destination en zone tendue


▶Les dérogations peuvent permettre la transformation en habitation d'un bâtiment existant affecté à toute autre destination ou sous-destination, par:

  • reconstruction avec augmentation du volume de 30% maximum, 
  • rénovation ou réhabilitation, 

même si ce bâtiment dépasse le volume maximal constructible fixé pour les logements par l'ensemble des règles définies par le plan local d'urbanisme ou ne dispose pas des aires de stationnement prévues pour les logements par celui-ci.

Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite d'une majoration de 30 %du gabarit de l'immeuble existant.


4°/ Quelle autorisation administrative pour mon changement de destination.


CONCLUSION


▶ Les changements de destinations sont réglementés par le zonage de la construction existante.

  • Des prescriptions spécifiques peuvent se surajouter.
  • Il est possible d'optimiser le changement de destination d'une construction existante dès lors qu'il s'agit de créer des logements.
🔺 Pour  savoir si vous pouvez changer la destination de votre bien il suffit de me le demander ❗