2. Comment savoir quel type de bâtiment je peux construire

12/03/2021
Comment savoir quel type de bâtiment je peux construire
Comment savoir quel type de bâtiment je peux construire

C'est le règlement d'urbanisme  qui régit le type des constructions autorisées.



 LES DIFFERENTS TYPES DE BATIMENTS


UNE CONSTRUCTION

Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l'Homme en sous-sol ou en surface.

UN BATIMENT

Un bâtiment est une construction couverte et close. 

  • Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. 

LA SURELEVATION

Une surélévation désigne l'extension d'un bâtiment existant sur l'emprise au sol totale ou partielle de celui-ci, en déposant la toiture existante, rehaussant les murs périphériques et réalisant une nouvelle toiture.

  • Une extension doit rester subsidiaire par rapport à l'existant et doit être mesurée dans la limite de 30 % de surface de plancher du bâtiment existant.

L' AGRANDISSEMENT

L'agrandissement consiste en une extension de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci.


  • L'extension  peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.

L'ANNEXE

Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale.

  • Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d'usage.
  • Elle peut être accolée ou non à la construction principale, avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d'accès direct depuis la construction principale.



▶Elle est affectée à une fonction complémentaire à celle de la construction principale et ne peut accueillir un logement ou un hébergement. 


◼Exemples d'annexes:
  1. Les garages, et les carports,
  2. Les remises, ateliers, ou autres dépendances,
  3. Les abris de jardins,
  4. Les terrasses surélevées,
  5. Les piscines.


A/ Les types de bâtiments autorisés par le DOCUMENT D'URBANISME de ma commune


a/ Ma commune est soumise au règlement national d'urbanisme (RNU)


◼Dans les parties urbanisées de la commune les constructions sont autorisées sans plus de précisions.

◼Constructions autorisées en dehors des parties urbanisées

  1. L'adaptation, le changement de destination, la réfection, l'extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales ; 
  2. Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes.
  3. Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie.

b/ Ma commune est régit par une Carte Communale


Dans les secteurs constructibles, la carte communale peut également, si besoin:

  1. préciser qu'un secteur est réservé à l'implantation d'activités,
  2. délimiter des secteurs dans lesquels la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre n'est pas autorisée.  




◼En dehors des secteurs délimité sont admis:

  • L'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension des constructions existantes ainsi que de l'édification d'annexes à proximité d'un bâtiment existant.
  • Les constructions en relation avec l'exploitation agricole ou forestière.



c/ Ma commune est régit par un Plan Local d'Urbanisme (PLU)


◼ Peuvent être autorisées, en zone A : 

  1. Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole 
  2. Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d'habitation, changements de destination et aménagements. 




◼ Peuvent être autorisées en zone N : 

  1. Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et forestière.
  2. Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d'habitation, changements de destination et aménagements. 

Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés: 

  1. Des constructions
  2. Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. 

►La vocation de chaque STECAL défini le type de construction autorisée.

  1. Habitat
  2. Economique
  3. Touristique

◾Exemple PLU:

  • Il s'agit d'un secteur de taille et de capacité d'accueil limitées exceptionnellement délimité au sein de la zone agricole, où des constructions neuves à usage d'habitations peuvent être édifiées. 

Dans les zones U et AU:

Le règlement peut préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées.


Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées et soumettre à conditions particulières : 
1°Les types d'activités qu'il définit,
2°Les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations.

◾Les Orientations d'aménagement et de programmation (OAP)

  • Les OAP sont un des éléments obligatoire des plans d'urbanisme. Se sont des secteurs de projet dans lesquels le règlement est remplacé par des règles qualitatives; des orientations d'aménagement.
  • Doit notamment y être spécifié la typologie de logement à privilégier.

◾Exemple PLU:

  • Conforter la vocation résidentielle.
  • Permettre l'implantation de commerces et de services en rez-de-chaussée.
  • Autoriser l'artisanat en lien avec l'activité commerciale.
  • Permettre le maintien et le développement des activités nautiques.


B / La destination des bâtiments selon les prescriptions des PLANS LOCAUX D'URBANISME


1. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations.


◼Les destinations de constructions

  1. Exploitation agricole et forestière ;
  2. Habitation ;
  3. Commerce et activités de service ;
  4. Equipements d'intérêt collectif et services publics ;
  5. Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. 

◼Les sous-destinations

  1. Exploitation agricole, exploitation forestière ;
  2. Logement, hébergement ;
  3. Artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ;
  4. Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;
  5. Industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition.

◾Exemples PLU : Utilisations du sol interdites

  • Les entrepôts non liés à une activité présente dans la zone.
  • Les constructions destinées au commerce, à l'artisanat, au bureau et à l'industrie.
  • Les constructions à usage d'habitation .
◾Exemples PLU : Utilisations du sol soumises à condition
  • L'extension des constructions existantes
  • Les dépendances
  • Les constructions à usage d'habitation dans la mesure où elles sont intégrées à des programmes mixtes avec des activités économiques.
  • Sont autorisées les constructions à destination de logements, à condition d'être directement liées à une construction autorisée dans la zone (logement de gardien, de fonction). 


2. Les secteurs de mixité sociale et fonctionnelle


◼ Secteurs de diversité commerciale

Le règlement peut identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif. 

◾Exemple PLU:

  • En rez-de-chaussée des constructions implantées à l'alignement des voies bordées par un « linéaire commercial de proximité à préserver », repérés sur le document graphique sont interdits les changements de destination ou la création de locaux autres que les commerces et activités de services et les activités artisanales.


◼ Secteurs de catégories de logements

Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.

◾Exemple PLU:

  • Au sein des périmètres de mixité sociale toute opération de logements comprenant plus de 3 logements doit affecter au moins 30 de sa surface de plancher destinée au logement à la réalisation de logements locatifs sociaux ou de logement en accession sociale à la propriété. 


◼ Secteurs de taille des logements

Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe. 

◼e dispositif vise à lutter contre une pénurie de logements familiaux dans les zones de marchés tendus et, qui concerne principalement les logements locatifs, est utilisé différemment selon les communes pour:

  • Maintenir ou développer une offre diversifiée de typologies de logements.
  • Favoriser la réalisation de grands logements.
  • Lutter contre des habitations de mauvaise qualité résultant de divisions de constructions existantes en petits logements ou de changements de destination de locaux d'activités économiques. 


◾Exemple PLU:

  • Toute opération créant de 2 à 9 logements devra comporter 50 % de logements de plus de 60 m².
  • Pour toute opération visant à créer 3 logements et plus, y compris le logement d'origine, 60% des logements de l'opération doivent avoir chacun une surface de plancher au moins égale à 55m². 
  • Sont autorisées les constructions à destination d'habitation ou les divisions de constructions existantes à destination d'habitation comprenant un minimum de 50 % de logements de plus de 40 m².   


C / Les types de bâtiments prévus par les Règles de DROIT PRIVE


Le règlement du lotissement

◼C'est un document d'urbanisme comprenant les règles d'urbanisme applicables au lotissement mais qui doit, au minimum, être conforme aux règles d'urbanisme édictées soit par le Plan local d'urbanisme soit par la carte communale.

  • Il a une valeur réglementaire
  • Seule la volonté des colotis peut lui donner une valeur contractuelle. 
  • Il est applicable en sus des règles d'urbanisme.


    ◾Constructions autorisées

  • Les constructions à destination d'habitation et leurs annexes.
  • Les lots sont destinés à la construction de bâtiments d'habitation à l'exclusion des activités. Les professions libérales sont autorisées.

◾Constructions autorisées sous conditions

  • Les constructions à usage mixte d'habitation et de service sous réserve qu'elles n'entrainent pas de nuisances  de pollution ou de risques incompatibles avec le voisinage. 

▶Usage

  • Le lotissement ayant un caractère résidentiel, l'usage artisanal, commercial ou professionnel des constructions n'est admis que dans certaines conditions.
  • L'exercice des professions libérales, services à la personne et l'occupation à usage de bureaux sera autorisé, à condition que les locaux affectés à ces activités ne représentent pas plus de la moitié de la surface de plancher de l'ensemble de la construction et que les activités soient non polluantes et non bruyantes. 
  • L'exercice d'une profession libérale ou assimilée sera autorisé à condition qu'il ne nuise pas à la tranquillité du lotissement (il devra notamment être prévu sur les lots concernés, le stationnement nécessaire à l'activité), et sous réserve que l'architecture de la construction lui confère un caractère d'habitation.  

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété:

  1. Détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance
  2. Fixe les règles relatives à l'administration des parties communes. 
  3. Enumère, s'il y a lieu les parties communes à jouissance privative


◾Exemple de règlement:

  • L'ensemble immobilier est destiné à l'habitation exclusivement.

◼Le changement de destination impose une modification du RCP qui ne peut être prise qu'en assemblée générale.