Comment optimiser mes droits à construire

16/03/2021

Comment optimisez mes droits à construire?


▶Mon terrain n'est pas constructible ou sa constructibilité est limitée. Quelles sont les dispositions qui permettent de construire plus ou différemment ?


1° Les mesures d'optimisation des droits à construire offertes par le CODE DE L'URBANISME


▶Le Code de l'Urbanisme offre des possibilités pour optimiser les droits à construire, le plus souvent assujettis à des contreparties.

⚠ Il est important de les connaître car le plan d'urbanisme n'en fait pas forcément référence ❗


▶Les adaptations mineures, rendues nécessaires, qui permettent d'optimiser les droits à construire:


  • La règle générale veut que l'écart toléré n'excède pas 15%.

◼Même si le règlement d'urbanisme n'en fait pas mention elles peuvent cependant être sollicitées lors de la demande administrative.

Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

◾Exemples PLU:

  • Conformément au code de l'urbanisme, les règles et servitudes définies par le Plan Local d'Urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation à l'exception des adaptations mineures dûment motivées rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
  • Des adaptations mineures seront tolérées au regard de la topographie particulière de certain terrain ou de certain niveau de voirie.
  • Pour les adaptations mineures, il faut entendre les assouplissements qui peuvent être apportés sans aboutir à un changement du type d'urbanisation, en excluant tout écart important entre la règle et l'autorisation accordée.

▶Les dérogations qui permettent d'optimiser les droits à construire pour "récompenser" les bonnes pratiques.


◼ Pour les communes régies par le règlement national d'urbanisme:

Des dérogations aux règles de volumétrie et d'implantation peuvent être accordées par décision motivée après avis du maire de la commune lorsque celui-ci n'est pas l'autorité compétente. 


◼ Dans les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d'urbanisme.

► La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades ou d'un dispositif de protection contre le rayonnement solaire est autorisée sur les façades dans la limite d'un dépassement de 30 centimètres par rapport aux règles d'implantation des constructions autorisées par le règlement du plan local d'urbanisme en vigueur. 

L'emprise au sol de la construction résultant d'un dépassement par rapport aux règles d'implantation des constructions effectué dans les conditions du précédent alinéa pourra être supérieure à l'emprise au sol autorisée par le règlement du plan local d'urbanisme.

▶ La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes, est autorisée dans la limite d'un dépassement de 30 centimètres au-dessus de la hauteur maximale autorisée par le règlement du plan local d'urbanisme.

► La mise en œuvre cumulée des dérogations  ne peut aboutir à un dépassement de plus de 30 centimètres des règles de hauteur ou d'implantation fixées par le plan local d'urbanisme. 

L'autorité compétente peut, par décision motivée, déroger aux règles des plans locaux d'urbanisme relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser : 

1° La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; 

2° La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; 

3° La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades. 

4° L'installation d'ombrières dotées de procédés de production d'énergies renouvelables situées sur des aires de stationnement. 


▶Les Compensations pour optimiser la constructibilité.


◼Relatives aux normes de stationnement ces dispositions sont normalement reprises dans le plan d'urbanisme.

Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. En cas d'impossibilité, le bénéficiaire peut justifier, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

2°/ Les Majorations, réglementées par le plan local d'urbanisme, qui permettent d'optimiser les droits à construire dans certains secteurs.


▶ Pour être appliquées, elles doivent être prévues dans le règlement d'urbanisme.


1° Un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation.

► Ce dépassement, fixé pour chaque secteur, ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. 

L'application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d'une surface de plancher supérieure de plus de 20 % à la surface de plancher existante. 


2° Des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux  bénéficie d'une majoration du volume constructible tel qu'il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. 

► Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 50 %. 

Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération.


3° Un dépassement des règles relatives au gabarit pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive.

▶Le dépassement des règles relatives au gabarit peut être modulé mais ne peut excéder 30 %.



4° Des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements intermédiaires bénéficie d'une majoration du volume constructible qui résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol.  

► Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 30 %. 

Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements intermédiaires et le nombre total de logements de l'opération. 


3°/ L'optimisation des droits à construire spécifiques aux  ZONES TENDUES


◾ ZONES TENDUES :

Communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.

  • Les dérogations sont soumises à la création de logements : elles doivent faciliter la réalisation de projets dans les zones où le foncier constructible est rare, avec pour ambition un haut niveau de qualité architecturale et d'insertion urbaine.

▶Les dérogations possibles pour "construire plus" lors du changement de destination d'un bâtiment pour y créer des logements.


Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite d'une majoration de 30 %du gabarit de l'immeuble existant.

Les dérogations peuvent permettre la transformation en habitation d'un bâtiment existant affecté à toute autre destination ou sous-destination, par:

  • reconstruction avec augmentation du volume de 30% maximum, 
  • rénovation ou réhabilitation, 

même si ce bâtiment dépasse le volume maximal constructible fixé pour les logements par l'ensemble des règles définies par le plan local d'urbanisme ou ne dispose pas des aires de stationnement prévues pour les logements par celui-ci.



▶Les dérogations possibles pour "construire plus" dans le respect d'un objectif de mixité sociale


Déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l'habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage.



Déroger aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logement ou un agrandissement de la surface de logement.


◾Si le projet est contigu à une autre construction, elle peut également déroger aux règles de gabarit pour autoriser la surélévation à dépasser la hauteur maximale (comme ci-dessus).


Déroger en tout ou partie aux obligations de création d'aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité.

Déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives, pour autoriser une construction destinée principalement à l'habitation, sous réserve que le projet s'intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant

▶Exemptions pour la réalisation de places de stationnement lors de la transformation d'un logement existant.


► Les travaux, dans les logements existants, ne générant pas de surface de plancher supplémentaire sont automatiquement exemptés de toute obligation de réaliser les aires de stationnement correspondantes.

  • 🔺Toutefois, il n'est pas précisé si la réalisation de travaux accompagnés d'une division, et donc d'une augmentation du nombre final de logements, constitue des travaux de transformation au sens de cet article ❗
Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, l'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration effectués sur des logements existants qui n'entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire.


4°/ Les servitudes civiles qui permettent d'optimiser les droits à construire.



◾ La servitude légale de passage

Le plan d'urbanisme détermine les conditions relatives à l'accès des terrains et peut préciser la largeur minimale de cet accès. Ainsi le projet est refusé si le passage existant est trop étroit. 

  • Pour y palier le propriétaire qui n'a pas cette largeur minimale peut solliciter, à l'amiable ou par voie judiciaire, la mise en place d'une servitude légale de passage sur le terrain de son voisin.

🔺 La servitude légale de passage permet de "rendre constructible" un terrain qui ne le serait pas autrement ❗

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Si l'enclave est secondaire à une division et dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, un servitude légale pourra être instituée.



Les servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable. 

◼ La Servitude de passage

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds. 

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes à moins qu'un passage suffisant ne puisse être établit.


🔺 La servitude conventionnelle de passage permet de "rendre constructible" un terrain qui ne le serait pas autrement ❗


◼La servitude de cour commune

  • C'est une zone frappée d'interdiction de construire. Il ne s'agit en aucun cas d'un espace à usage commun dont plusieurs propriétaires voisins pourraient jouir.
  • Elle a la particularité d'être associée à la délivrance d'un permis de construire. Elle est utile dans des situations contraintes pour l'implantation d'une maison sur une parcelle issue de division. 

🔺 La servitude de cour commune permet d'optimiser les droits à construire sur une parcelle en "déplaçant artificiellement" la limite latérale ❗


Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes dites "de cours communes", elles peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable.

La servitude de cours communes pourra être établie « même si le document d'urbanisme, s'il existe, ne le prévoit pas. 

◾Exemples PLU:

  • Des dispositions différentes peuvent être autorisées lorsque le pétitionnaire et son ou ses voisins s'obligent réciproquement à créer, par acte authentique, une servitude de « cour commune » respectant les dispositions susvisées.
  • Aucun contrat de cour commune ne peut venir déroger aux règles prévues au présent P.L.U. 

◼La servitude de vue

🔺 La servitude de vue permet à la nouvelle construction de s'implanter plus près des limites séparatives et donc d'optimiser ses droits à construire ❗

  • Le règlement d'urbanisme peut édicter des marges de retrait selon les ouvertures des façades. Elles sont plus grande pour les celles disposants d'ouvertures. 

◼La servitude de débord ou projiciendi

  • Cette servitude permet un empiètement du toit sur le terrain voisin.
  • L'implantation peut alors se faire en limite séparative même pour des toitures en pente.
  • La servitude jus projiciendi est le droit d'avoir un balcon ou une saillie sur le fonds voisin.

5°/ L' apport de la JURISPRUDENCE pour optimiser les droits à construire.


▶Travaux sur constructions existantes non conformes

La circonstance qu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan d'occupation des sols régulièrement approuvé ne s'oppose pas, en l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de travaux qui rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.

▶Places de stationnement


Lorsque le règlement du PLU impose la création de places de stationnement seulement pour les «constructions et installations nouvelles», cette obligation ne s'étend pas à la création de logements supplémentaires à la suite du réaménagement d'un immeuble déjà édifié. Cette règle s'applique aussi pour les garages qui sont transformés dans le cadre de l'extension du logement auquel ils sont dédiés. 


CONCLUSION


▶ Il existe de nombreuses dispositions qui permettent d'optimiser les droits à construire.

◾Quelles soient permises par le code de l'urbanisme, favorisées par les prescriptions d'urbanisme ou autorisées par des dispositions de droit privé il est important de les rechercher puis de les utiliser pour optimiser les droits à construire ❕

▶ Ces dispositions sont également applicables aux terrains issus de divisions foncières dont la constructibilité est limitée.

🔺 Pour savoir si une optimisation de vos droits est possible il suffit de me le demander ❗