4. Comment optimiser ma division foncière

16/03/2021
Comment optimiser ma division foncière
Comment optimiser ma division foncière

▶Pour optimiser une division foncière il faut optimiser les droits à construire sur les parcelles créées.


A/ Prévoir la constructibilité secondaire


▶Déterminer judicieusement le périmètre du lotissement

Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. 

Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées.

  • Dès lors que le PLU ne déroge pas à la règle de base, l'inclusion d'une parcelle déjà bâtie réduit le coefficient d'emprise au sol.

B/ Maîtriser les démarches administratives



C/ Mettre en place des Servitudes conventionnelles


Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble. 


  • Une servitude conventionnelle est un accord de droit privé établi entre deux propriétaires voisins.

Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire. 

Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable. 

La servitude de cours communes pourra être établie « même si le document d'urbanisme, s'il existe, ne le prévoit pas. 

◾Exemples PLU:

  • Des dispositions différentes peuvent être autorisées lorsque le pétitionnaire et son ou ses voisins s'obligent réciproquement à créer, par acte authentique, une servitude de « cour commune » respectant les dispositions susvisées.
  • Aucun contrat de cour commune ne peut venir déroger aux règles prévues au présent P.L.U. 

A/ Les servitudes pour contourner les règles d'implantation par rapport aux limites séparatives permettent de mobiliser plus de droit à bâtir et/ou de donner plus de valeur à un terrain.

  1. La servitude de cour commune 
  2. La servitude de vue
  3. La servitude de débord ou "projiciendi"

◼La servitude de cour commune (SCC)

  • C'est une zone frappée d'interdiction de construire. Il ne s'agit en aucun cas d'un espace à usage commun dont plusieurs propriétaires voisins pourraient jouir.
  • Elle a la particularité d'être associée à la délivrance d'un permis de construire. Elle est utile dans des situations contraintes pour l'implantation d'une maison sur une parcelle issue de division. 

◼La servitude de vue

  • Cette servitude permet pour la nouvelle construction de s'implanter plus près des limites séparatives.
  • Le règlement d'urbanisme peut édicter des marges de retrait selon les ouvertures des façades. Elles sont plus grande pour les celles disposants d'ouvertures. 

◼La servitude de débord ou projiciendi

  • Cette servitude permet un empiètement du toit sur le terrain voisin.
  • L'implantation peut alors se faire en limite séparative même pour des toitures en pente.
  • La servitude jus projiciendi est le droit d'avoir un balcon ou une saillie sur le fonds voisin.

B/ Les servitudes pour se substituer aux règles de dessertes pour rendre un terrain, non ou mal desservit, constructible.

▶Le règlement d'urbanisme encadre les conditions relatives à la desserte des terrains. Il précise la largeur des voies et des accès en deçà desquelles un terrain n'est pas constructible. Il détermine également les conditions de desserte par les réseaux d'eau, d'électricité et fixe les règles en matière d'assainissement.


◼Servitude de passage

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds. 

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes à moins qu'un passage suffisant ne puisse être établit.