Pour l'optimisation de mes projets

13/04/2021

Comment faire mes demandes de dérogation pour optimiser mon projet?



A/ Les demandes de dérogations en recours aux dispositions du code civil


▶Les adaptations mineures du fait de la topographie du terrain.

◾ La demande d'une adaptation mineure peut être faite à tout moment de la procédure d'instruction de la demande. Il n'existe pas de pièce complémentaire spécifique.

  • En cas d'omission, le service instructeur est tenu de vérifier d'office si votre projet peut faire l'objet d'une adaptation mineure à la règle méconnue. 
  • Vous pourrez ainsi soutenir l'adaptation mineure pour la première fois devant le juge administratif en cas de refus de votre permis de construire. 

► La règle générale veut que l'écart toléré n'excède pas 15%.


L'administration saisie d'un projet qui ne respecte pas une ou plusieurs dispositions du PLU est tenue de contrôler d'elle-même si ce projet peut bénéficier d'une adaptation mineure aux règles du PLU. Le pétitionnaire qui n'a pas fait état dans sa demande de l'exigence d'adaptations mineures pour obtenir la conformité de son projet au PLU peut se prévaloir de cette exception pour la première fois devant le juge administratif.


▶Les dérogations pour "récompenser" les bonnes pratiques.

◾La procédure de dérogation aux règles de construction est intégrée dans la procédure de délivrance du permis de construire. 
Lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire

◾ Numéros des pièces complémentaires (PC):

  • PCMI 23-3 pour la construction d'une maison individuelle
  • PC 40-3 pour les constructions autres
  • DP 8-1 pour les déclaration préalables

Elle est accompagnée d'une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant pour chacune d'entre elles du respect des objectifs pour chacune des dérogations demandées. Elle doit également exposer les raisons qui vous conduisent à demander à bénéficier de ses dérogations.

  • Elle permet de pouvoir éventuellement bénéficier d'une ou plusieurs dérogations si le projet se situe dans une zone tendue en matière d'offre de logements. 
  • Elle permet également de bénéficier d'une dérogation supplémentaire si le projet présente un intérêt public du point de vue de la qualité, de l'innovation ou de la création architecturale. 

B/ Les demandes de dérogations réglementées par le plan local d'urbanisme


◼ La procédure de dérogation aux règles de construction est intégrée dans la procédure de délivrance du permis de construire. 


▶Les Majorations réglementées par le plan local d'urbanisme dans certains secteurs.

◾ Cette pièce permet de bénéficier d'une majoration du volume constructible qui résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol en justifiant de l'exemplarité de la construction en matière énergétique ou environnementale ou qu'elle est à énergie positive.


◾ Numéros des pièces complémentaires (PC):

  • PCMI 15 pour la construction d'une maison individuelle
  • PC 22 pour les constructions autres
  • DP 12-1 pour les déclaration préalables

La demande  est complétée par le document attestant que la construction fait preuve d'exemplarité énergétique ou d'exemplarité environnementale ou est à énergie positive selon les critères définis par ces dispositions. 

  • Le document atteste que vous avez pris en compte les critères de performance énergétique requis.
  • S'agissant de l'exemplarité environnementale ou de la qualification de construction à énergie positive, le document est établi par l'organisme de certification et atteste de la prise en compte, au stade du permis de construire, des critères requis.   

▶Les Compensations relatives aux normes de stationnement.

◾ Si pour des raisons techniques, les places de stationnement qui sont imposées par le document d'urbanisme ne peuvent pas être réalisées sur le terrain du projet.


◾ Numéros des pièces complémentaires (PC):

  • PCMI 22  ou PCM1 23 pour la construction d'une maison individuelle
  • PC 34 ou PC 35 pour les constructions autres

La demande comprend en outre : 

a) Le plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées les aires de stationnement et le plan des constructions ou aménagements correspondants,

b) Ou la promesse synallagmatique de concession ou d'acquisition, éventuellement assortie de la condition suspensive de l'octroi du permis. 


C/ Les demandes de dérogations spécifiques aux ZONE TENDUE


Lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire

► Elle est accompagnée d'une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant pour chacune d'entre elles du respect des objectifs définis pour chacune des dérogations demandées.


▶Changement de destination et création de logement


▪ La majoration se calcule au regard du gabarit du bâtiment existant qui sera transformé et non par rapport aux règles du PLU définissant le gabarit. 

  • Cela implique que la construction puisse déroger aux règles définissant la densité : gabarit, emprise au sol des bâtiments, hauteur dans le respect d'une bonne intégration architecturale et urbaine au milieu environnant.

◾ La dérogation peut s'appliquer à l'ensemble des règles liées à l'obligation de création d'aires de stationnement

  1. Lorsque le bâtiment réhabilité ou reconstruit pour créer des logements ne dispose pas d'aires de stationnements, 
  2. Lorsque qu'il en dispose mais avec un nombre de places insuffisant pour répondre aux règles du PLU. 

▶Dans le respect d'un objectif de mixité sociale


◾La demande de dérogation relative à la hauteur du bâtiment pourra être accordée à la lumière de plusieurs critères :

  • si le projet respecte les objectifs et orientations du plan local d'urbanisme,
  • si le projet répond aux objectifs de création de logement et de mixité sociale,
  • si le projet s'intègre harmonieusement dans la façade sur rue et le milieu urbain environnant proche et lointain,
  • si le projet est contigu, au moins sur l'une de ses quatre façades, à un bâtiment existant.

◾ L'instructeur peut analyser la demande de dérogation aux règles de stationnement à la lumière de plusieurs critères, tels que :

  • les difficultés techniques liées à la nature des sols, à la taille ou la configuration de la parcelle, au(x) bâtiment(s) existant(s) sur la parcelle, à l'impossibilité de créer une rampe d'accès (obligeant à la réalisation d'un ascenseur à voiture) ou aux risques d'inondations,
  • la proximité de moyens de transports offrant une bonne desserte,
  • la proximité d'une offre de stationnement publique ou privée non saturée,
  • la proximité d'une offre d'autopartage et de vélos en libre-service,
  • le taux de motorisation attendu des futurs occupants des logements,
  • l'effort de création de stationnements pour les deux roues,
  • les avantages et inconvénients de cette dérogation face au déficit avéré de logement dans un secteur.

Les dérogations aux règles de retrait sont accordées dans la limite des règles ci-contre:

A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. 


D / La mise en place de la servitude de cour commune


◾Lorsqu'un projet construction ne respecte pas les règles de distance par rapport aux limites du terrain voisin, le permis de construire peut néanmoins être délivré à condition que soit établie entre les deux terrains une servitude dite « de cours communes ». 


◾ Numéros des pièces complémentaires (PC):

  • PCMI 24 pour la construction d'une maison individuelle
  • PC 41 pour les constructions autres
  • DP 15 pour les déclarations préalables

Lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes.