3. Comment créer des logements dans une construction existante?

09/03/2021
Créer des logements dans une construction existante
Créer des logements dans une construction existante

Comment est réglementée la création de logements dans un bâtiment existant?


▶Les autorisations d'urbanisme n'ont en principe pas pour objet de contrôler les opérations internes aux bâtiments.

Les travaux intérieurs, exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l'urbanisme.



MAIS

  1. La construction existante doit être à destination d'habitation. Dans la cas contraire il faudra faire une demande de changement de destination.
  2. Les divisions doivent être conformes aux dispositions du Code de la Construction et de l'Habitation.
  3. Dans les périmètres de mixité sociale, la création de logement doit respecter des prescriptions spécifiques.
  4. La création de logement doit respecter les normes de stationnement en vigueur bien que non soumise à une démarche administrative.
  5. Les divisions peuvent parfois être soumises à un permis de diviser.



A/Le respect des normes relatives aux divisions du CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION (CCH)


Toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres.


Toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux.  

Par dérogation en cas de colocation, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes.

Toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante 


B/ Le respect des prescriptions du PLAN D'URBANISME



1. La création de logements dans une construction existante  située dans un SECTEUR de MIXITE SOCIALE et FONCTIONNELLE


◼ Secteurs de diversité commerciale

Le règlement peut identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif. 

◾Exemple PLU:

  • En rez-de-chaussée des constructions implantées à l'alignement des voies bordées par un « linéaire commercial de proximité à préserver », repérés sur le document graphique sont interdits les changements de destination ou la création de locaux autres que les commerces et activités de services et les activités artisanales.


◼ Secteurs de catégories de logements

Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.

◾Exemple PLU:

  • Au sein des périmètres de mixité sociale toute opération de logements comprenant plus de 3 logements doit affecter au moins 30 de sa surface de plancher destinée au logement à la réalisation de logements locatifs sociaux ou de logement en accession sociale à la propriété. 

◼ Secteurs de taille des logements

Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe. 

► Le dispositif vise à lutter contre une pénurie de logements familiaux dans les zones de marchés tendus et, qui concerne principalement les logements locatifs, est utilisé différemment selon les communes pour:

  • Maintenir ou développer une offre diversifiée de typologies de logements.
  • Favoriser la réalisation de grands logements.
  • Lutter contre des habitations de mauvaise qualité résultant de divisions de constructions existantes en petits logements ou de changements de destination de locaux d'activités économiques. 


◾Exemple PLU:

  • Toute opération créant de 2 à 9 logements devra comporter 50 % de logements de plus de 60 m².
  • Pour toute opération visant à créer 3 logements et plus, y compris le logement d'origine, 60% des logements de l'opération doivent avoir chacun une surface de plancher au moins égale à 55m². 
  • Sont autorisées les constructions à destination d'habitation ou les divisions de constructions existantes à destination d'habitation comprenant un minimum de 50 % de logements de plus de 40 m².   

2. Les règles de stationnement pour la création de logement dans une construction existante.


▶Les modalités de calcul

◼ Dans le dossier de demande de permis de construire, l'information concernant le nombre des logements créés n'est pas obligatoire. Les instructeurs ne peuvent plus vérifier si est bien respectée la norme qui lierait le nombre des emplacements de stationnement à celui des logements. Certains rédacteurs préfèrent donc ne retenir que la surface de plancher.

Cependant le seul critère relatif à la surface de plancher, ne permet plus, dans l'hypothèse d'une division ultérieure de la construction sans modification de la surface de plancher, d'y associer un besoin en stationnement.


►Pour les constructions destinées à l'habitation, la norme peut être déterminée par référence soit à la surface de plancher, soit au nombre de logement. 

Les rédacteurs du PLU ont donc prévu d'établir des doubles normes car si l'un des deux critères n'est pas présent alors il n'y aura pas de places de stationnement à créer.

◾Exemple PLU: Stationnement obligatoire

  • Il sera exigé une place par tranche de 60M2, avec un minimum d'une place par logement.

◼ Certains PLU, afin de garder la maîtrise des divisions de logements existants, instaurent des dispositions spécifiques, concernant ces travaux.

◾Exemple PLU: 

  • Même si les travaux sont dispensés d'autorisations d'urbanisme, tout nouveau logement doit disposer des places de stationnement prescrites.

Dérogation de la loi ELAN en zone tendue.

Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, l'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration effectués sur des logements existants qui n'entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire. 

  1. Le projet doit consister en des travaux d'amélioration ou de transformation ;
  2. Ces travaux doivent être réalisés sur des logements existants ;
  3. Les travaux ne doivent pas entraîner de création de surface de plancher. 
◼Toutefois, il n'est pas précisé si la réalisation de travaux accompagnés d'une division, et donc d'une augmentation du nombre final de logements, constitue des travaux de transformation au sens de cet article.