1. Comment connaître les caractéristiques de mon projet de construction

11/03/2021

Quelles seront les caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères de mon projet de construction.



Les caractéristiques de mon projet si ma commune est couverte par un plan local d'urbanisme (PLU)


◼L'ensemble de toutes les caractéristiques permettra de définir la morphologie globale, puis détaillée, de la construction ainsi que les zones d'implantation possibles sur la parcelle.

  • Les prescriptions seront également différentes si la construction est édifiée sur un terrain nu ou déjà bâti.

1. Volumétrie et implantation de mon projet de construction

Le règlement peut déterminer des règles concernant l'aspect extérieur des constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, leurs dimensions, leurs conditions d'alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l'aménagement de leurs abords.


a) Implantation de ma construction

Le règlement peut définir, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. 
  • 1°/ Implantation par rapport aux voies et emprises publiques.
  • 2°/ Implantation par rapport aux limites séparatives, latérales et de fond de parcelle.
  • 3°/ Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière.

1°/ Implantation de la construction par rapport aux voies et emprises publiques

  • Soit une implantation en limite de la voie ou de l'emprise publique (on utilise alors l'expression, parfois au prix d'un abus de langage, « à l'alignement »), soit à une implantation en retrait de cette limite. 

L'alignement désigne la limite entre une parcelle privée et une voie ou une emprise publique. 

L'emprise publique correspond à un espace public qui ne peut être considéré comme une voie (publique ou privée).

◼Le règlement utilise généralement le terme de recul pour désigner la distance d'implantation des constructions vis-à-vis des voies.


►L'implantation à l'alignement est impératif ou facultatif.

  • La règle d'implantation peut dépendre d'une typologie des voies établie, par exemple, en fonction de leur largeur ou d'une typologie des emprises établie en fonction de leur nature ou de leur fonction. 
  • L'alignement est continu s'il nécessite que la façade sur rue des constructions s'étende d'une limite séparative à l'autre. Il est discontinu s'il n'est exigé que pour une partie de la façade.
  • L'obligation d'alignement peut varier en fonction de la hauteur du bâtiment. 


◾Exemples PLU:

  • En façade sur rue, les constructions doivent obligatoirement être édifiées à l'alignement des voies et emprises publiques.
  • L'implantation des constructions doit prendre en compte l'implantation des constructions voisines pour s'insérer de manière harmonieuse au sein du tissu existant Ainsi dans le cas où les constructions voisines sont déjà implantées à l' alignement , toute nouvelle construction devra privilégier une continuité sur rue avec une implantation à l' alignement. 
  • En outre, dans le cas des constructions présentant une longueur de façade sur une rue supérieure ou égale à 20 mètres il est exigé un ou plusieurs retrait(s) partiel(s) d'un mètre minimum de l' alignement ou de la limite qui s'y substitue en plan ou en élévation.  


►Le recul des constructions peut être conçu de plusieurs façons.

  • Le recul est imposé : La construction doit alors être implantée à une distance de x mètres par rapport à l'alignement. La distance entre la voie et chacune des constructions correspond donc ainsi à ne valeur constante.
  • Le recul est minimum: La construction doit, en ce cas, être implantée à une distance fixée par le règlement, au moins égale à x mètres. Elle peut alors être édifiée soit en respectant ce recul minimum, soit au-delà. Un maximum est aussi envisageable.
  • Le recul est lié à la hauteur de la construction: Le règlement peut prévoir un retrait variable des constructions en fonction de la hauteur de celles-ci. Dans ce cas, le point de référence du calcul de la distance est l'alignement opposé de la voie.   

◾Exemples PLU:

  • Les constructions devront être édifiées avec un retrait minimal de 5 mètres par rapport à l'alignement.
  • Le recul sera au moins égal à la moitié de leur hauteur de la construction.
  • Toute construction devra être implantée à une distance minimale égale à la moitié de la hauteur de sa façade ou de son pignon adjacent à ladite emprise publique, avec un minimum de 2,50 m. 

2°/ Implantation de la construction par rapport aux limites séparatives, latérales et de fond de parcelle.

Les limites séparatives d'un terrain sont celles-là qui ne sont pas riveraines d'une voie ou d'une emprise publique.

  • Les limites latérales
  • Les limites de fond de parcelle
Le retrait désigne la distance entre les constructions et les limites séparatives du terrain, latérales et de fond.   

◾La définition des conditions d'implantation des constructions au regard des limites séparatives de propriété peut intégrer des préoccupations d'intimité et de luminosité en établissant des règles de distance différentes selon que la partie de la construction en vis-à-vis des limites latérales ou de fond de parcelle comporte ou non des ouvertures susceptibles de créer des vues sur la propriété voisine.


▶L'implantation en limite séparative est impérative ou facultative.

  • Si elle est impérative, il est malgré tout possible de la moduler en fonction, par exemple, de la longueur de la façade, de la profondeur du terrain ou de la hauteur de la construction (implantation en limite séparative pour les bâtiments qui ne dépassent pas une certaine hauteur).
  • Si elle est facultative, elle sera assortie de règles alternatives établissant la marge d'isolement qu'il convient d'appliquer en laissant le constructeur choisir de positionner sa construction en retrait.  
  • Implantation sur au moins une des limites: le choix de la limite est alors laissé au constructeur.
▶L'implantation en limite de fond de parcelle peut être subordonnée à la condition que la construction n'excède pas une certaine hauteur.

◾Exemples PLU:

  • Les constructions doivent être implantées sur les limites séparatives latérales. 
  • En cas d'implantation sur limite séparative latérale, la construction ne pourra dépasser 16 m de pignon.
  • Les constructions sont autorisées sur les limites séparatives ou en retrait. 
  • L'implantation en limite séparative latérale est recommandée dans le cas où la construction nouvelle peut s'appuyer sur le mur pignon d'un bâtiment existant, en bon état et de volume au moins équivalent.  
  • Seules les annexes d'une hauteur <3,50m peuvent être implantées en limite de fond.



►Le retrait autorisé peut être une distance minimale (supérieure ou égale) à respecter ou à une distance impérative, c'est-à-dire qui ne tolère pas un retrait supérieur qui peut-être fixe ou variable ou une combinaison des deux. 

  • Il est fixe s'il correspond à une distance précise.
  • Il est variable s'il dépend des caractéristiques du projet, par exemple de sa hauteur (H/2 ou H/3 par exemple) ou de sa nature (bâtiment annexe, garage...). 
  • Le règlement combine les deux possibilités lorsqu'il fixe une règle d'implantation variable en exigeant que le retrait ne soit pas inférieur ou corresponde au maximum à une valeur fixe.  
►Un retrait minimum de fond de parcelle peut également être imposé, soit à une distance constante de la limite, soit à une distance variant en fonction de la hauteur du bâtiment.

◾Exemples PLU:

  • Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparative latérales et de fond, en respectant une distance minimum de 2 m. 
  • En cas de retrait en limite séparative, celui-ci sera au moins égal à la hauteur de la façade si celle-ci comporte une ou plusieurs baie(s), avec une distance minimale de 8m ou à la moitié de la hauteur en cas de façade sans baie avec un minimum de 4m.
  • Dans le cas de constructions en retrait de la limite séparative, ce retrait devra être au moins égal à la hauteur de la façade du bâtiment, si la façade comporte des baies à l'exclusion des jours de souffrance ou à la moitié de cette hauteur, avec un minimum de 4 mètres, dans le cas contraire.
  • La longueur de vue directe, à réserver par rapport aux limites de propriété, est d'au moins 8 mètres. 

3°/ Implantation de la construction par rapport à une autre située sur l'unité foncière.

Sans disposition spécifique du PLU, ces prescriptions ont vocation à s'appliquer à toutes les constructions, quelle que soit leur nature ou leur destination, et notamment aux annexes.

  • La distance doit être minimale!
  • La distance minimale peut être constante ou peut être variable en fonction de la hauteur des bâtiments.
  • Les deux types de distance peuvent être combinées avec un prospect qui doit respecter une distance minimale de x mètres (le cas échéant variable en fonction de la présence ou non d'ouvertures éclairantes en façade).   
  • La règle peut être formulée au travers de la définition d'un gabarit-enveloppe.

◾Exemples PLU:

  • Une distance d'au moins 4m est imposée entre deux bâtiments non contigus. La longueur des vues directes des pièces habitables ou de travail ne peut être inférieure à 8m.
  • La distance (L) entre deux constructions non contiguës doit être au moins égale à la hauteur façade (H) du bâtiment le plus haut : L=H. Toutefois, lorsque la façade de la construction en vis-à-vis est un mur aveugle ou ne comporte que des jours la marge d'isolement peut être ramenée à L=H/2 avec un minimum de 2,50 m.
  • Lorsque deux constructions réalisées sur une même propriété ne sont pas contiguës, les pignons aveugles en vis-à-vis sont interdits.
  • Une distance d'au moins 6 m est exigée entre deux constructions non contiguës. Cette distance minimum est toutefois ramenée à 4 m lorsque qu'il s'agit d'une construction à destination d'annexe. 

b) Volumétrie de ma construction

Afin d'assurer l'intégration urbaine, paysagère et environnementale des constructions, déterminer la constructibilité des terrains, préserver ou faire évoluer la morphologie du tissu urbain et les continuités visuelles, le règlement peut notamment prévoir des règles maximales d'emprise au sol et de hauteur des constructions. 

1°/ L'emprise au sol de ma construction

L'emprise au sol au est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

◾En l'absence de prescriptions particulières dans le règlement, il n'y a pas lieu de faire de distinction entre la nature des bâtiments. 

  • La règle d'emprise au sol se traduit le plus souvent par la fixation d'un pourcentage d'occupation de la superficie totale du terrain (coefficient d'emprise au sol, CES). Ce % est  global et sera donc à répartir entre les différentes constructions (principale, secondaire, annexes).

◾Exemples PLU:

  • L’emprise maximale des constructions est fixée à 40% de la superficie du terrain.
  • L'emprise au sol des constructions pourra atteindre 60 % si la partie en rez-de-chaussée est affectée à des activités commerciales ou artisanales, le coefficient d'emprise par projection verticale des niveaux supérieurs restant limité à 40 %.
  • A l'intérieur d'une bande de 20 m de profondeur  l'emprise au sol ne peut dépasser 70% de cette partie de terrain. Au-delà de la bande de 20 m l'emprise maximale des constructions est fixée à 10% de cette partie de terrain.
  • Si le terrain est grevé d'une servitude d'urbanisme (plan d'alignement), la surface prise en compte pour le calcul de l'emprise est celle du terrain, y compris la servitude d'urbanisme. 

2°/ La hauteur de ma construction peut-être exprimée de plusieurs manières.

  1. En mètres depuis le sol naturel
  2. En niveaux à partir du sol naturel (rez-de-chaussée)
  3. Hauteur par référence à la longueur de la construction
  4. Hauteur définie en référence à celle des bâtiments voisins
  5. Hauteur définie en référence à la largeur de la voie
  • Des hauteurs différentes peuvent être imposées en fonction de la destination ou de la sous-destination des constructions. 

◾Exemples PLU:

  • La hauteur maximale des constructions est limitée à 10 m et la hauteur façade est limitée à 7 mètres. 
  • La hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres, soit une équivalence R+3 maximum. 
  • La hauteur maximale est majorée de 3M dans le cadre d'une construction nouvelle qui s'adosse à une construction limitrophe existante d'une hauteur de plus de 5,50M par rapport à la règle sur une longueur de façade maximum de 20M. 
  • La hauteur maximale des constructions ne pourra excéder la distance la plus courte comptée horizontalement par rapport à l'alignement opposé existant sans pouvoir excéder 16M.
  • La hauteur maximale des constructions est définie dans le tableau suivant : Habitations / 8,50 mètres à l'égout du toit. Autres constructions / 3,00 mètres à l'égout du toit.

3°/ Le gabarit de ma construction 

  1. Le comble est l'espace situé sous la toiture d'une construction avec un angle de 25° à 60°
  2. Le comble Mansardé est un comble se situant sous une toiture caractérisée par deux pentes sur un même versant dont le brisis a un angle de 70° par rapport au dernier plancher.
  3. L'attique est le dernier étage qui termine le haut d'une façade, et qui n'a ordinairement que la moitié ou les deux tiers de l'étage inférieur.

◾Exemples PLU:

  • Les combles mansardés sont interdis sauf pour des motifs d'insertion dans le paysage bâti. 
  • Le dernier étage des façades situées à l'alignement devra être réalisé en combles ou en attique avec un retrait de 2m.
  • La pente du toit doit être inférieure ou égale à 40°, sauf en cas de toiture à la Mansart.
  • Le traitement en combles mansardés ou attique est obligatoire au-dessus de 13m de hauteur de façade.
  • Les toitures terrasses sont autorisées sur un maximum de 30% de la surface totale de toiture.  


2. Traitement environnemental et paysager de mon projet de construction


Espaces libres et plantations pour mon projet de construction

Le règlement peut imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville.

Le règlement peut : 

  1. Préciser les types d'espaces, construits ou non, qui peuvent entrer dans le décompte de cette surface minimale en leur affectant un coefficient qui en exprime la valeur pour l'écosystème par référence à celle d'un espace équivalent de pleine terre.
  2. Imposer des obligations en matière de réalisation d'espaces libres et de plantations, d'aires de jeux et de loisir.


◼Espace libre: superficie du terrain non occupée par l'emprise au sol des constructions. Il est végétalisé (jardins, espaces verts) ou minéralisé (cheminements piétons, voies et accès automobiles, espaces de stationnement).

◼Espace vert: espace libre de construction qui doit être, dans tous les cas, végétalisé ou faire l'objet d'un traitement paysager en totalité ou en partie.

  • les espaces verts de pleine terre: espace ni bâti, ni occupé par une installation maçonnée en surface et/ou en sous-sol, ni recouvert d'un revêtement imperméable.

◾Exemples PLU:

  • 50 % au moins de la superficie des espaces libres doivent être aménagés en espaces verts dont la moitié, au moins, doit demeurer en pleine terre.
  • Dans le cas d'une impossibilité de conserver des espaces en pleine terre, 70 % des espaces libres doivent être aménagés en espaces verts. 

◼Coefficient de biotope: définit la part de surface éco-aménagée (végétalisée ou favorable à l'écosystème) sur la surface totale d'une parcelle. 

◾Exemples PLU:

  • Le coefficient de biotope par surface est égal à 50% de l'unité foncière. Ainsi les parties de terrains traitées en espaces verts sont décomposées comme suit : 30 % minimum de l'unité foncière traités en pleine terre - 20 % minimum de l'unité foncière traités en espaces verts complémentaires.


◼Les plantations

Le règlement du PLU peut imposer l'obligation de plantation au titre de l'aménagement des abords. Il peut prescrire la nature de la plantation (arbustive ou haute tige par exemple). 

◾Exemples PLU:

  • Un arbre doit être planté par tranche complète de 50 m² de surface de pleine terre. 
  • Au moins 1/3 de la surface de la marge de recul doit être traité en espace vert de pleine terre. 
  • Pour les aires de stationnement au moins un arbre au moins pour 3 places de stationnement. 


B/ Ma commune est couverte par une Carte Communale

C/ Ma commune est couverte par le RNU (règlement national d'urbanisme)