Audit Promotion Immobilière

Validation qu'une opération de promotion est réalisable

Pourquoi faire un audit de promotion immobilière ?



1°/ A qui s'adresse l'audit de promotion immobilière ?


◼ A tous les propriétaires d'un terrain qu'il soit construit ou non, donc tous les propriétaires d'une maison individuelle qui s'interrogent sur cette possibilité.

  • La surface de la parcelle n'est plus un élément déterminant depuis la disparition du coefficient d'occupation des sols. C'est le zonage qui détermine les droits à construire, très schématiquement calculés par le coefficient d'emprise au sol multiplié par la hauteur de la future construction.
◼ A tous les propriétaires qui ont été sollicités par des sociétés de promotion immobilière.
◼ A tous les propriétaires qui ont déjà reçue une offre d'achat. 

2°/ Qu'est-ce qu'une opération de promotion immobilière ?


◾ L'acte de promotion immobilière regroupe l'ensemble des actions et moyens mis en œuvre pour édifier un immeuble sur un terrain en vue de le revendre à des acquéreurs multiples avant son achèvement.

◾ C'est le choix du terrain qui détermine la réussite de l'opération de promotion, qui, pour le promoteur, consiste en la réalisation d'une plus-value à la revente (marge bénéficiaire).

◾ Lorsqu'il a identifié un terrain, le promoteur s'assure que son projet est réalisable en consultant le plan local d'urbanisme. La faisabilité consiste à déterminer la surface de plancher envisageable.

◾ C'est cette surface de plancher qui va déterminer le prix maximum d'acquisition.


3°/ Pourquoi s'assurer de la faisabilité effective d'une opération de promotion immobilière ?


◾ La faisabilité pour une opération de promotion immobilière consiste à déterminer la surface de plancher réalisable une fois les contraintes d'urbanisme étudiées:

  1. Implantation et volumétrie
  2. Accès et normes de stationnement
  3. Espaces verts 

◾ L'offre d'achat dépend principalement de cette faisabilité.

  • Afin de s'assurer de la pertinence de l'offre, la surface de plancher envisagée doit être spécifiée dans l'offre d'achat.

◾ L'étude personnelle des prescriptions d'urbanisme, en calculant cette faisabilité, permet de s'assurer de la pertinence de l'offre d'achat.

  • Le cout d'acquisition du foncier représente en moyenne 20% du coup global d'une opération de promotion immobilière.
  • Une offre qui serait largement supérieure pourrait être remise en cause ultérieurement. 

4°/ Les "risques" d'une opération de promotion immobilière.


▶Les risques sont nombreux et cela durant toute la durée de l'opération de promotion qui s'étend au minimum sur 18 mois.

  1. Risque administratif
  2. Risque de recours 
  3. Risque commercial
  4. Risques liés à l'opération de construction en elle-même
◾ La connaissance du processus et le suivi de votre dossier sont primordiaux pour:

  1. Appréhender les différentes étapes d'une opération de promotion immobilière et les délais administratifs
  2. Réduire les risques autant que possible
  3. Comprendre les points de blocage


    5°/ Le premier contact pour une opération de promotion immobilière.


    ◾ Les propriétaires de terrains éligibles à une opération de promotion sont très souvent sollicités par courrier. C'est le repérage des zones urbaines autorisant des hauteurs de constructions importantes qui permet aux sociétés de délimiter les secteurs de prospection.

    • Ce premier contact ne présage pas de la faisabilité d'une opération de promotion, l'étude n'étant jamais faite en amont !
    • Il est probable qu'un regroupement parcellaire soit nécessaire, c'est-à-dire l'acquisition des terrains voisins !
    • Lors du premier rendez-vous le commercial vous présentera sa société ainsi que les étapes d'une opération de promotion immobilière et s'assurera que vous êtes intéressé.
    • La surface de plancher initiale est calculée par des logiciels spécialisés mais ne tient pas compte de certaines spécificités qui peuvent être cachées dans le règlement du plan d'urbanisme ainsi que dans votre titre de propriété! Ce n'est qu'une base de travail pour faire une première offre d'achat.

6°/ L'intérêt de l'audit de promotion immobilière


◾ La possibilité de vendre son bien pour une opération de promotion immobilière peut permettre de réaliser une plus-value.

  • Certaines offres souvent conséquentes motivent les propriétaires à s'engager trop rapidement sans avoir vérifiez la faisabilité ni les conditions suspensives.
  • Cet engagement n'est pas sans conséquence le bien pouvant être bloqué pendant plusieurs mois voire d'avantage en cas de recours.

▶ L'audit de promotion immobilière vous permettra de réaliser une étude de faisabilité très détaillée pour:

  1. Valider le projet d'une opération de promotion
  2. Valider ou non le prix de l'offre d'achat
  3. Etudier les conditions suspensives inclues dans l'offre d'achat


Exemple d'un audit de promotion immobilière

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